Zapraszamy
na strony czasopism wydawnictwa:

Rolnik DzierżawcaNowoczesna UprawaRolniczy Przegląd TechnicznyHoduj z głową bydłoHoduj z głową świnie


Sonda
Czy odwiedzasz targi i wystawy rolnicze?
 
Tak, czesto
Tak, rzadko
Nie, nigdy


Artykuł z numeru: 5/2017

Ziemia niczyja


Badanie stanu prawnego gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego rozpoczyna się zazwyczaj w momencie, w którym mają one zostać przedmiotem obrotu prawnego, najczęściej sprzedaży. Czasem okazuje się, że właściciel gospodarstwa nie ma dokumentów, które poświadczałyby jego prawo do całej lub części nieruchomości.

Są też przypadki, w których potencjalni nabywcy mają problemy z ustaleniem tożsamości właścicieli opuszczonych nieruchomości, które chcieliby nabyć, jednak nie wiedzą komu złożyć ofertę. Jak więc sprzedać bądź kupić ziemię niczyją?

Problem ma ogromne znaczenie praktyczne, ponieważ notariusz nie sporządzi umowy kupna-sprzedaży, jeżeli sprzedający nie wykaże swojego prawa własności.

Sformułowanie „ziemia niczyja” stanowi jednak jedynie skrót myślowy, ponieważ w polskim systemie prawnym niemożliwa jest sytuacja, w której nieruchomość nie miałaby właściciela, czyli była rzeczą niczyją. Rzeczą niczyją (porzuconą), której własność można nabyć przez zawłaszczenie, może być jedynie ruchomość, np. maszyna rolnicza. W odniesieniu do nieruchomości można mówić co najwyżej o nieruchomościach o nieuregulowanym stanie prawnym, których właściciel jest nieznany bądź nieustalony. Właściciel nieruchomości, przynajmniej teoretycznie, zawsze powinien być możliwy do ustalenia, a sposób w jaki to zostanie przeprowadzone zależy od konkretnego przypadku.

Odrębną kategorię stanowią natomiast sytuacje, gdy właściciel jest znany, jednakże brak dokumentu, na podstawie którego mógłby on ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej (np. przy nabyciu nieruchomości na podstawie spadkobrania).

Różnorodność stosunków prawnych nie pozwala na wskazanie wyczerpującego katalogu sytuacji, w których może dojść do problemu z ustaleniem właściciela bądź z udokumentowaniem prawa własności. Praktyka pozwala jednak na opisanie najczęściej spotykanych:

  1. objęcie w posiadanie części bądź całości nieruchomości bez wiedzy i woli właściciela, lub niezgodnie z jego wolą (zawłaszczenie w potocznym znaczeniu),
  2. nabycie w posiadanie nieruchomości w obrocie nieformalnym (np. na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego),
  3. nabycie nieruchomości w spadku bez przeprowadzenia postępowania spadkowego,
  4. niezgodność wpisów w księdze wieczystej z ewidencją gruntów i budynków.
Jest kilka sposobów na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości rolnej.

Zasiedzenie porządkuje stosunki własnościowe

Przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości objętej w faktyczne posiadanie bez wiedzy i woli właściciela, a nawet wbrew jego woli. Przesłankami nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie i upływ określonego czasu. Posiadanie powinno mieć przy tym charakter posiadania samoistnego, to jest takiego „jak właściciel”. Samoistny posiadacz nieruchomości musi mieć wolę posiadania nieruchomości dla siebie, a nie w czyimś imieniu.

Od posiadania samoistnego należy w szczególności wyróżnić posiadanie zależne, które nie może prowadzić do zasiedzenia. Za posiadacza zależnego można uznać np. najemcę, dzierżawcę lub użytkownika, którzy co prawda wykonują swoje prawo, jednakże nie w takim zakresie jak właściciel. Posiadaczem samoistnym nie jest także tak zwany dzierżyciel, który włada nieruchomością jedynie w imieniu właściciela (np. dozorca). Oczywiście dzierżawca, najemca lub nawet dzierżyciel nieruchomości mogą zmienić swój status z posiadacza zależnego na posiadacza samoistnego. Taka zmiana musi jednak zostać zamanifestowana (uzewnętrzniona) właścicielowi lub innym osobom, np. dzierżawca przestaje płacić czynsz dzierżawny i informuje właściciela, że nie zwróci mu nieruchomości. Sama intencja zmiany posiadania i świadomość posiadania samoistnego istniejąca tylko w umyśle posiadacza jest niewystarczająca (tak np. Sąd Najwyższy orzekł w postanowieniu z 13 marca 1998 r., sygn. akt I CKN 538/97).

Drugą przesłanką nabycia własności przez zasiedzenie jest upływ czasu, przez który należy samoistnie posiadać nieruchomość – 20 lub 30 lat. Krótszy okres zasiedzenia uzależniony jest od możliwości przypisania posiadaczowi dobrej wiary. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo (uchwała [7] Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91). Dobrej wiary, zgodnie z tą linią orzeczniczą, nie można na przykład przypisać posiadaczowi, który zawarł jedynie warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (z czym mamy do czynienia, jeżeli nieruchomość jest obciążona pierwokupem) bez zawarcia umowy ostatecznej (rozporządzającej). Należy przy tym pamiętać, że dobrą wiarę się domniemywa. Złą wiarę musi udowodnić osoba, która ma w tym interes (np. właściciel).

Zasiedzenie jest zatem sposobem na uregulowanie statusu prawnego ziemi objętej w przeszłości w posiadanie bez żadnego tytułu lub bez zachowania wymagań formalnych (aktu notarialnego). Nabycie takie następuje z mocy samego prawa (z upływem wymaganego czasu), jednak do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Posiadacz, który zamierza ujawnić nabyte przez zasiedzenie prawo własności w księdze wieczystej, powinien wystąpić do właściwego według miejsca położenia nieruchomości sądu rejonowego z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Opłata od takiego wniosku wynosi 2000 zł. We wniosku należy wskazać dane właściciela oraz innych zainteresowanych osób znanych wnioskodawcy (np. osób którym przysługuje jakieś prawo do nieruchomości, np. służebność, czy użytkowanie). Należy przy tym pamiętać, że bieg terminu zasiedzenia może ulec przerwaniu poprzez podjęcie działań obronnych przez właściciela, np. wystąpienia z pozwem o wydanie nieruchomości czy pozwem eksmisyjnym. Przerwany bieg zasiedzenia biegnie przy tym na nowo.

Przez zasiedzenie można nabyć także część nieruchomości, która nie musi się koniecznie pokrywać z wydzieloną już działką geodezyjną. Ważne, aby wnioskodawca był w stanie wykazać, w jakim faktycznie zakresie sprawował władztwo nad nieruchomością (np. ogrodził nieruchomość płotem). Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia jest dokumentem, na podstawie którego można dokonać wpisu własności w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Należy pamiętać, że 30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, która zmieniła również przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zasiedzenia. W aktualnym stanie prawnym nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ukur, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Dodatkowo Agencji Nieruchomości Rolnych (a od 1 września 2017 r. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa) przysługuje prawo nabycia zasiedzianej nieruchomości rolnej. Prawo to nie przysługuje jednak np. w przypadku, gdy zasiedziana nieruchomość powiększa gospodarstwo rodzinne posiadacza lub posiadaczem jest osoba bliska właścicielowi. 

Cały tekst można przeczytać w majowym numerze miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”

Piotr Pawłowski, prawnik
Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy
Fot. Tytus Żmijewski



Komentarze
Dodaj komentarz
Zobacz wszystkie komentarze
 
© 2013 copyright APRA, wszelkie prawa zastrzeżone