Zapraszamy
na strony czasopism wydawnictwa:

Rolnik DzierżawcaNowoczesna UprawaRolniczy Przegląd TechnicznyHoduj z głową bydłoHoduj z głową świnie


Sonda
Jak oceniasz swoje zbiory kukurydzy na kiszonkę?
 
Dobrze
Źle
Trudno powiedzieć


Prawo

Nowelizacja przepisów dotyczących obrotu ziemią rolną

Właściciel gruntu oraz bank będą wspólnie ustalać wartość nieruchomości rolnej przy udzielaniu kredytu hipotecznego - zakłada znowelizowana w lipcu ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Rozwiązanie to ma ułatwić finansowanie inwestycji na gruntach rolnych. Nowelizacja dotyczy też ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zmiany w tych aktach prawnych wprowadziła ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa z 14 kwietnia br., która weszła w życie 30 kwietnia.

Prace nad jej nowelizacją trwały krótko: pierwsze czytanie poselskich projektów przeprowadzono 5 lipca rano na posiedzeniu sejmowej Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi, a już 6 lipca Sejm znowelizował ustawę głosami 443 posłów. Przeciw było trzech, dwóch się wstrzymało.

Sejm poparł też poprawkę klubu PiS rozszerzająca katalog podmiotów uprawnionych do zakupu ziemi rolnej o parki narodowe. Przeszła także poprawka PiS, by wyłączyć spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolne będące drogami wewnętrznymi. Brak takiego zapisu powodował problemy w zbywaniu gruntów. 23 lipca poprawki zaakceptował Senat, a 30 lipca ustawę podpisał prezydent RP.

Łatwiej o kredyt

Potrzeba nowelizacji ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP pojawiła się już po dwóch miesiącach jej obowiązywania, kiedy banki zaczęły odmawiać kredytowania inwestycji na gruntach rolnych, których zabezpieczeniem miała być hipoteka ustanowiona na nieruchomości rolnej. Art. 4 pkt. 3 wprowadził bowiem zasadnicze zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Nowe przepisy mówią, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Zdaniem bankowców, ograniczenie sumy hipoteki do wartości rynkowej nieruchomości rolnej spowodowało, że nie mogli odpowiednio zabezpieczyć wierzytelności. Skutek był taki, że od 2 maja niektóre banki po prostu wstrzymały udzielanie kredytów hipotecznych, których zabezpieczeniem miała być hipoteka ustanowiona na nieruchomości rolnej.

Resort rolnictwa protestował: „Przepisy ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707, z późn. zm.) nie stoją na przeszkodzie, aby nieruchomość rolna mogła być obciążona hipoteką dla zabezpieczenia np. kredytu na budowę budynku mieszkalnego. Praktyka stosowana przez niektóre banki jest niezrozumiała z następujących powodów:

1. Zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki; przepis ten obejmuje również nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, pomimo że nie podlegają one ograniczeniom w zakresie zbycia (art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

2. Wartość rynkową nieruchomości rolnej ustala sąd na podstawie operatu szacunkowego dołączonego do wniosku o wpis hipoteki, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

3. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy, bierze pod uwagę szereg czynników, m.in. położenie nieruchomości, dostęp do mediów i dróg publicznych, kształt nieruchomości oraz jej otoczenie (w tym czy sąsiednie nieruchomości są zabudowane), a przede wszystkim, jakie będzie jej docelowe przeznaczenie.

4. Nieruchomość rolna, co do której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie miała wyższą wartość od podobnej nieruchomości, co do której takiej decyzji nie wydano. Jeszcze większą wartość będzie miała nieruchomość rolna, co do której wydano pozwolenie na budowę.

5. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na nieruchomości rolnej, czy pozwolenia na budowę na nieruchomości rolnej nie powoduje utraty rolnego charakteru takiej nieruchomości do czasu rozpoczęcia na niej realizacji inwestycji, w tym np. budowy domu mieszkalnego, zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę.

6. Argumentacja prezentowana w niektórych publikacjach wskazuje, że w zakresie ustalania zabezpieczeń kredytów hipotecznych dopuszczalne było obciążanie nieruchomości rolnej hipoteką, której suma znacznie albo nawet kilkukrotnie przekraczała wartość nieruchomości. Właściwa jest zatem przyjęta regulacja polegająca na tym, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przekraczać wartości rynkowej tej nieruchomości. Zapobiega ona bowiem zaciąganiu przez rolników niedostatecznie zabezpieczonych kredytów, co w przypadku niemożności ich spłaty może prowadzić do bankructwa”.

PiS zaproponowało jednak, by właściciel gruntu razem z bankiem ustalał wartość nieruchomości pod zastaw hipoteczny – ta poprawka przeszła. Sejm nie zaakceptował natomiast propozycji Nowoczesnej, by wartość tę określić jako 150 proc. przyszłej wartości nieruchomości rolnej w przypadku hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu udzielonego na cele inwestycyjne oraz oprawki PO, by było to 200 proc.

Bankowcy protestują

5 lipca, podczas drugiego czytania projektu nowelizacji, wiceminister rolnictwa Zbigniew Babalski poinformował, że nowe przepisy były konsultowane z przedstawicielami branży finansowej. Spotkania odbyły się w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi 8, 14 i 21 czerwca. Przedstawiciele resortu rolnictwa oraz Ministerstwa Sprawiedliwości, Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, a także Agencji Nieruchomości Rolnych rozmawiali z przedstawicielami Związku Banków Polskich, Krajowej Rady Notarialnej i Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. „Podczas spotkań omówiono problemy powstałe w związku ze wstrzymaniem przez niektóre banki udzielania kredytów, których zabezpieczeniem miałaby być hipoteki ustanowione na nieruchomościach rolnych. Efektem przeprowadzonych rozmów jest wypracowanie rozwiązań, które nie naruszając podstawowych celów ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP, ułatwią udzielanie rolnikom i właścicielom nieruchomości rolnych o niewielkim obszarze, kredytów i pożyczek, których zabezpieczeniem będzie hipoteka na nieruchomości rolnej” – czytamy w komunikacie ministerstwa rolnictwa.

Jednocześnie przedstawiciele Związku Banków Polskich:

- poinformowali, że powołana została grupa robocza złożona z ekspertów bankowych, której celem jest wypracowanie rekomendacji dla środowiska bankowego odnośnie stosowania ustawy z 14 kwietnia 2016 r. oraz przygotowanie propozycji, które pozwoliłyby na uniknięcie negatywnych konsekwencji gospodarczych, a jednocześnie nie naruszałyby zasadniczych rozwiązań przyjętych w tej ustawie;

- wskazali, że pojawiające się problemy przy udzielaniu kredytów na realizację inwestycji na nieruchomościach rolnych dotyczą głównie: nieruchomości rolnych o powierzchniach mniejszych niż 0,3 ha; braku możliwości wpisania w początkowym okresie kredytowania docelowej wartości hipoteki, uwzględniającej przyszłą wartość inwestycji na nieruchomości rolnej; trudności związanych z wyegzekwowaniem należności za niespłacony kredyt, którego zabezpieczeniem była hipoteka na nieruchomości rolnej, ze względu na przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które dopuszczają nabycie nieruchomości rolnych (nawet w postępowaniu egzekucyjnym) przede wszystkim przez rolnika indywidualnego.

Podczas spotkań uzgodniono, że:

- banki mogą udzielać kredytów, których zabezpieczenie stanowi hipoteka na nieruchomości rolnej, ale suma hipoteki nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalanej na dzień ustanowienia hipoteki;

- wystosowana zostanie rekomendacja do banków, aby zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP oraz o zmianie niektórych ustaw umowy kredytowe były dalej realizowane na dotychczasowych zasadach;

- nie ma przeszkód w skutecznej egzekucji należności banku za niespłacony kredyt, którego zabezpieczeniem była hipoteka na nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, gdyż nieruchomość taka może być nabyta przez każdy podmiot bez ograniczeń;

- MRiRW po analizie bieżącej sytuacji oraz wysłuchaniu uwag zgłoszonych przez przedstawicieli Związku Banków Polskich przedstawi projekt rozwiązań legislacyjnych w poruszonych na spotkaniu kwestiach;

- Związek Banków Polskich będzie reagował na nieprawdziwe informacje dotyczące udzielania kredytów, których zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości rolnej;

- utrzymywany będzie stały kontakt pomiędzy grupą roboczą Związku Banków Polskich a Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Izby rolnicze mają uwagi

Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych jest zadowolony z nowelizacji ustawy: - Rolnicy mogą już zaciągać kredyty hipoteczne. To była sprawa pilna, na szczęście już załatwiona. Gospodarze mogą więc kupować ziemię i inwestować. Ale w ustawie jest jeszcze wiele niedoróbek, które trzeba zmienić. Siedliska nie mogą mieć tylko do 30 arów, bo w rzeczywistości czasem zajmują hektar, albo są jeszcze większe. Trzeba też zróżnicować zasady sprzedaży ziemi rolnej w zależności od jej klasy, a więc umożliwić kupno ziemi klasy VI ludziom, którzy nie są rolnikami, bo rolnicy nie są takimi gruntami zainteresowani, a zależy nam na tym, żeby na wsi osiedlały się osoby z miasta. Dlatego musimy wprowadzić takie ułatwienie. Ponadto obrót ziemią między rolnikami musi być prostszy, a nie tak bardzo skomplikowany, jak po wejściu w życie nowej ustawy. Na razie zbieramy uwagi od izb wojewódzkich i we wrześniu wrócimy do rozmów z resortem rolnictwa o kolejnej nowelizacji ustawy.

KRIR zwraca ponadto uwagę, że po wejściu w życie ustawy powstał problem dotyczący pozorności czynności prawnych polegających na zbywaniu i nabywaniu udziałów oraz akcji w spółkach, które są właścicielami nieruchomości rolnych. „Naszym zdaniem sukcesja uniwersalna daje możliwość obejścia przepisów ustawy. W związku z powyższym proponujemy, aby obrót udziałami oraz akcjami na rzecz osoby bliskiej był szczególnie monitorowany przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi” – czytamy w komunikacie. Izby proponują ponadto wprowadzenie zasady wolnego obrotu działkami rolnymi do 2 ha. „Trudno się zgodzić, że stworzenie takiej bariery jaką wprowadzono dotychczas, ma zapobiegać wykupywaniu ziemi przez cudzoziemców, gdyż oni nie są zainteresowani małymi działkami. Ograniczenie do 0,5 ha pozbawia rolników indywidualnych prawa do decydowania o własnym majątku dziedziczonym od pokoleń. ANR również nie jest zainteresowana nabywaniem takich działek w ramach pierwokupu” – napisano w komunikacie.

Zdaniem KRIR, należy wzmocnić pozycję Rady Społecznej działającej przy Agencji Nieruchomości Rolnych w taki sposób, by w kwestiach obrotu ziemią miała współdecydujący głos i była czynnikiem społecznym czuwającym nad prawidłowym obrotem ziemią w Polsce. Ponadto, zdaniem samorządu rolniczego, obowiązek uzyskania zgody prezesa ANR na nabycie gruntów rolnych nie powinien dotyczyć:

- młodych rolników, bez względu na posiadany staż pracy w gospodarstwie rolnym i wykształcenie zawodowe. Do stażu powinien być wliczany okres, w którym udzielana była pomoc rodzicom lub krewnym w pracach w gospodarstwie, począwszy od 16 roku życia,

- przypadków losowych (darowizn lub sprzedaży za dożywocie),

- gruntów od wielu lat nieużytkowanych rolniczo, które są nieprzydatne do produkcji rolnej, planowane do wykorzystania nierolnego, leżących w pobliżu obszarów zurbanizowanych lub planowanych inwestycji,

- gruntów o powierzchni mniejszej lub równej 0,5 ha,

- jednostek nierolniczych wykonujących zadania użyteczności publicznej (służby ochrony ludzi i mienia, ratownictwo itp.), otrzymujących grunty od samorządów terytorialnych do wykorzystania na swoje cele statutowe.

W art. 3 wskazanej ustawy izby proponują modyfikację pkt 3 zmieniającego art. 210 Kodeksu cywilnego poprzez wyłączenie spod tego przepisu podziału majątku wspólnego pomiędzy byłymi małżonkami.

Z ustawy wyłączyć należy także zapisy preferujące nabycie nieruchomości rolnych przez osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła katolickiego, o stosunku Państwa do innych kościołów wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania” – czytamy w komunikacie.

PO zaskarżyła ustawę

Jeszcze w czerwcu grupa posłów Platformy Obywatelskiej zaskarżyła do Trybunału Konstytucyjnego część przepisów ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP. Według PO, ustawa została uchwalona z naruszeniem przepisów i ma istotne błędy. - Nasz wniosek zmierza do tego, by wyeliminować z porządku prawnego normy, które szkodzą polskim rolnikom, szkodzą również osobom, które chciałyby nabyć ziemię w Polsce, godzą w prawo własności, godzą w zasady technik legislacyjnych – wyjaśniał poseł Borys Budka. - Ustawa wywołuje wiele negatywnych skutków, które są odczuwalne przez rolników, od których banki domagają się dodatkowych zabezpieczeń oraz osób rozwodzących się, które mają problem z podziałem majątku.

We wniosku posłowie PO wyartykułowali 15 zarzutów, z których głównym jest ograniczenia prawa własności oraz dziedziczenia nieruchomości rolnych. Wnioskodawcom nie podoba się też uprzywilejowanie pewnych grup (kościołów i związków wyznaniowych) przy nabywaniu ziemi rolnej.

- Tworzenie następnego wroga po wrogu, który miał przyjść i kupić naszą ziemię, czyli spisku banków, to po prostu niegodne – uważa Dorota Niedziela z PO. - Trzeba napisać tak ustawę, żeby była jasna dla banków, dla właścicieli i dla wszystkich, którzy zajmują się sprzedażą ziemi.

Minister Babalski z kolei zapewnia, że MRiRW ma opinie prawników z Uniwersytetu Warszawskiego, według których w ustawie nie zostały naruszone Konstytucja RP czy Traktat Unii Europejskiej.

Rzecznik pisze do TK

Innego zdania jest rzecznik praw obywatelskich Adam Bodnar, który 11 lipca skierował do TK wniosek zarzucający nowej ustawie nieprzestrzeganie zasady przyzwoitej legislacji, naruszenie prawa własności, wolności gospodarczej i prawa dziedziczenia. „Nawet gdy ustawodawca najzupełniej trafnie zdiagnozuje poważne problemy społeczne czy gospodarcze, to regulacje prawne służące ich rozwiązaniu zawsze muszą być gruntownie przemyślane i precyzyjnie wkomponowane w funkcjonujący system prawny – tak, by nie groziło to ryzykiem przeprowadzania legislacyjnych eksperymentów na obywatelach, kosztem ich wolności i praw” – czytamy we wniosku do TK. Jeszcze na etapie prac legislacyjnych RPO interweniował w tej sprawie u premier, zgłaszając wątpliwości co do zgodności procedowanego projektu m.in. z konstytucyjnymi gwarancjami ochrony. „Działania te nie odniosły jednak skutku. Zastrzeżenia rzecznika nie zostały podzielone, a projektowane przepisy stały się obowiązującym prawem” – pisze rzecznik, do którego biura zaczęły napływać skargi od obywateli, którzy wskazywali, że nowe zasady obrotu gruntami rolnymi naruszyły konstytucyjne wolności i prawa skarżących. 

Ze względu na wielość i złożoność stwierdzonych naruszeń konstytucyjnych wolności i praw rzecznik zdecydował się rozdzielić poszczególne zarzuty i skierować je pod ocenę TK w odrębnych pismach.

Pierwszy wniosek dotyczy problemu zachowania przez ustawodawcę wynikających z art. 2 Konstytucji RP standardów tworzenia prawa w demokratycznym państwie prawnym, tj. zasad przyzwoitej legislacji. Chodzi o zasadę określoności prawa, jego pewności (bezpieczeństwa prawnego) oraz zasadę lojalności państwa wobec swoich obywateli (zasadę zaufania obywatela do państwa i tworzonego przez nie prawa).

Niejasność stanowionego prawa stawia pod znakiem zapytania szereg innych obywatelskich praw i wolności. Tym samym naruszenie zasad przyzwoitej legislacji może stać się źródłem wielu kolejnych, niezamierzonych przez ustawodawcę problemów. Ponieważ są to zarzuty najcięższe i najdalej idące, a do tego dotyczą podstawowych konstrukcji pojęciowych nowej ustawy, rzecznik zdecydował o ich sformułowaniu w pierwszej kolejności” – napisano w komunikacie.

Osobnymi problemami konstytucyjnymi pozostają zarzuty naruszenia prawa własności, wolności gospodarczej oraz prawa dziedziczenia, które mają być tematem oddzielnego wniosku do TK.

Zdaniem rzecznika, niekonstytucyjność zaskarżonych regulacji wynika przede wszystkim ze: zbyt szerokiego zakresu ustawy, ogromnych niejasności przewidzianych w niej rozwiązań bezpośrednio regulujących konstytucyjne prawa i wolności obywateli, w tym niejasna jest sama definicja pojęcia „nieruchomość rolna” (definicja jest precyzyjna wyłącznie w przypadku, gdy dany teren objęto miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co aktualnie dotyczy niewiele ponad 1/4 powierzchni kraju), próby odwrócenia - w ustawie zwykłej - konstytucyjnych podstaw ustroju społeczno-gospodarczego państwa.

Wszystko na stronie

Żeby wyjaśnić nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną, Agencja Nieruchomości Rolnych w czerwcu stworzyła serwis internetowy gospodarstwopolska.pl. Można tam znaleźć teksty ustaw oraz odpowiedzi na pytania związane z nową ustawą. Serwis ma przełożyć skomplikowany język prawny na zrozumiałą informację. Jest skierowany do osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości rolnej, utworzeniem gospodarstwa rolnego, zbyciem nieruchomości rolnej, ale może z niego korzystać każdy zainteresowany. Jak powiedział rzecznik prasowy ANR Witold Strobel, serwis gospodarstwopolska.pl jest nową formą komunikacji agencji z odbiorcami.

Portal podzielony jest na sekcje dostępne za pomocą menu lub przy przewijaniu strony, na której znalazł się też niespełna dwuminutowy film animowany, który na przykładzie rodziny rolniczej przedstawia najważniejsze elementy obowiązujących od 30 kwietnia zasad obrotu ziemią rolną. Dla chętnych udostępniona została możliwość ściągnięcia aktów prawnych bezpośrednio ze strony na swój komputer. Interaktywność serwisu dopełnia formularz umożliwiający zadawanie szczegółowych pytań. Anna Zając-Plezia, dyrektor Zespołu Gospodarowania Zasobem ANR deklaruje, że pracownicy agencji odpowiedzą na wszystkie pytania internautów.

Natomiast minister Babalski poinformował, że w planie finansowym ANR na 2016 r. przewidziano 330 mln zł na zakup gruntów rolnych. Agencja uzyskała bowiem prawo pierwokupu ziemi, gdy uzna, że transakcja nie powinna dojść do skutku (nie dotyczy to dziedziczenia gospodarstwa przez osoby bliskie) oraz działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, co oznacza, że może je kupić każdy.

Małgorzata Felińska

 


przeglądaj wszystkie


Komentarze
Dodaj komentarz
Zobacz wszystkie komentarze
 
© 2013 copyright APRA, wszelkie prawa zastrzeżone