Im niższa klasa bonitacyjna, tym lepiej

Niektóre grunty rolne dzięki swojej powierzchni i położeniu są przedmiotem prawdziwego pożądania inwestorów chcących ulokować swoje środki finansowe w odnawialne źródła energii, a konkretnie w biznes fotowoltaiczny.

Jest to niewątpliwie okazja dla przedsiębiorców rolnych posiadających duże nieruchomości – dzięki wykorzystaniu potencjału posiadanych ziem, rolnicy mogą rozwijać swoją działalność także w branżach pozarolniczych.

Dosyć skomplikowane procedury

Zanim jednak będzie można przystąpić do inwestowania w budowę farm fotowoltaicznych na  własnych gruntach, w niektórych sytuacjach należy podjąć kroki w celu przystosowania stanu prawnego gruntu pod budowę instalacji, a więc przeprowadzić tak zwaną procedurę „odrolnienia gruntu”. Procedura ta może różnić się w zależności od stanu nieruchomości. Między innymi położenie nieruchomości, akty planistyczne, klasy bonitacyjne gruntu czy stan własności nieruchomości może wpłynąć na długość czy poziom skomplikowania procedury „odrolnienia”.

W niniejszym tekście zostaną zaprezentowane ogólne działania, które powinny zostać podjęte przez właściciela lub dzierżawcę nieruchomości rolnej, aby doprowadzić ją do stanu „odrolnienia”. Podkreślenia wymaga jednak już teraz, że procedura „odrolnienia” składa się z dwóch głównych etapów.  Pierwszym jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego, po którym następuje drugi etap – wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego

Kluczowym krokiem prowadzącym do „odrolnienia” gruntu rolnego jest zmiana przeznaczenia tego gruntu. Zmiana ta polega albo na zmianie przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (o ile taki obowiązuje) lub na uzyskaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy gruntu. Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy na terenie, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje takie można uzyskać w urzędzie gminy. Potocznie określany plan miejscowy to akt prawa miejscowego, który jest przyjmowany na danym terenie w formie uchwały rady gminy, a jego zadaniem jest określenie przeznaczenia, warunków zagospodarowania i zabudowy danego terenu oraz rozmieszczenia inwestycji celu publicznego.

Zatem, jeżeli nieruchomość rolna, na której chcemy wybudować fotowoltaikę, znajduje się na terenie objętym planem miejscowym, musimy określić przeznaczenie tej nieruchomości w tym planie. Nieruchomość użytkowana do tej pory w celach rolniczych z pewnością będzie miała w planie przeznaczenie rolne. W tym przypadku, w celu zmiany przeznaczenia takiego gruntu należy wystąpić z uzasadnionym wnioskiem o zmianę planu miejscowego. Podkreślenia wymaga jednak, że wniosek taki nie jest dla gminy wiążący. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest czasochłonna, a często również kosztowna (ponieważ często wymaga uzyskania doradztwa architektów, geodetów czy wyspecjalizowanych prawników).

Jeżeli jednak na terenie, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość rolna, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy nieruchomości. Przedmiotowy wniosek składa się w celu uzyskania decyzji administracyjnej, która w swej treści ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu, a wiec również zmianę jego przeznaczenia. Jeżeli zatem na terenie, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, nie ma uchwalonego planu miejscowego, to jest to obiektywnie lepsza sytuacja dla potencjalnego inwestora – dobrze umotywowany wniosek o ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami powinien spowodować wydanie żądanej decyzji już w terminie miesiąca od dnia złożenia tego wniosku. Na termin zmiany planu miejscowego inwestor nie ma niestety żadnego wpływu.

Fot. Pixabay

Aleksandra Hyska, aplikant radcowski

Kancelaria Adwokacka SRDK

Szymańczyk Roman Deresz

* Autorka specjalizuje się w prawie cywilnym, gospodarczym i prawie spółek. Posiada kilkuletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dla firm i osób fizycznych.

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 05/2022 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”