Warto dopełnić formalności

Każdy zdaje sobie sprawę z tego, że rozpoczęcie budowy może wiązać się z obowiązkiem uzyskania odpowiedniego zezwolenia. Zasadą jest uzyskanie pozwolenia na budowę. W ostatnich latach coraz więcej budów może być jednak realizowanych wyłącznie na zgłoszenie lub też nie wymaga w ogóle jakichkolwiek formalności.

Z momentem realizacji budowy nie zawsze kończą się jednak obowiązki wynikające z prawa budowlanego. Także późniejsza zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, nawet jeżeli nie wiąże się z wykonywaniem jakichkolwiek robót budowlanych, powinna zostać zgłoszona właściwemu organowi.

To ma duże znaczenie

Pozwolenie na budowę zawsze wydawane jest na określoną kategorię obiektu budowlanego, np. na obiekt gospodarski, budynek mieszkalny itp. Taka zgoda administracyjna nie jest więc nigdy „oderwana” od funkcji obiektu. Ma to swoje merytoryczne uzasadnienie. Różne rodzaje budynków wymagają spełnienia określonych wymagań, w tym technicznych (np. dotyczących naświetlenia, wentylacji itp.). Cel i funkcja obiektu budowlanego wyznacza jednocześnie sposób jego użytkowania. Sposób ten nie może być natomiast dowolnie zmieniony po zrealizowanej budowie. Ma to szczególne znaczenie w stosunkach wiejskich, gdzie często stara zabudowa jest przystosowywana do aktualnych potrzeb.

Sprawdź warunki zabudowy

Należy pamiętać że w kwestii zmiany sposobu użytkowania znaczenie mają także przepisy planistyczne. W przypadku braku planu miejscowego budowa nowego obiektu najczęściej wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę). Także jednak zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga uzyskania takiej decyzji. Przepisy o planowaniu przestrzennym stanowią, w przypadku zmiany sposobu użytkowania, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1. wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo
2. przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Konieczne zgłoszenie

Kiedy zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga zgłoszenia? Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego przez taką zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1. podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
2. podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Używając sformułowania „w szczególności” ustawodawca ustanowił, niestety, otwarty katalog przypadków, w których zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia. Za taką zmianę sposobu użytkowania, która wymagałaby zgłoszenia do właściwego organu można na pewno uznać przekształcenie obiektu gospodarskiego w obiekt mieszkalny, nawet jeżeli nie wiązałoby się to z prowadzeniem większych robót budowlanych (np. postawienie ścianek działowych, ocieplenie). Istotne jest to, że także zmiana sposobu użytkowania części obiektu, np. jednego pomieszczenia, może wymagać zgłoszenia.

Trzeba także pamiętać, że obowiązek zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania dotyczy również obiektów, których budowa nie wymagała pierwotnie pozwolenia na budowę.

Jakie formalności?

Zmiana sposobu użytkowania wymaga dochowania określonych formalności. Zgodnie z Prawem budowlanym zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (najczęściej staroście). W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję,
3. oświadczenie o prawie dysponowania obiektem na cele budowlane,
4. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy lub kopię tej decyzji,
5. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw (np. decyzję środowiskową).

Niekiedy trzeba będzie uzyskać odpowiednie uzgodnienie ze specjalistą ppoż. Zgłoszenia można dokonać w formie tradycyjnej (pisemnie) lub za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania. Do innego użytkowania można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik

Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 10/2022 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”