Ziemia do podziału

Działka geodezyjna jest najmniejszą „jednostką” w obrocie nieruchomościami. W jednej księdze wieczystej może znajdować się kilka, a nawet kilkadziesiąt działek. Niekiedy w stosunkach wiejskich zachodzi potrzeba rewizji aktualnej struktury działek ewidencyjnych.

Często chodzi o przystosowanie podziału geodezyjnego do aktualnych potrzeb lub o wydzielenie osobnej działki na sprzedaż. Podział nieruchomości rolnych posiada swoją szczególną regulację. Z jednej strony upraszcza ona procedurę podziałową gruntów rolnych. W pewnym zakresie podział ziemi rolnej jest jednak bardziej ograniczony niż podział innych gruntów.

Kilka działek z jednej

Podział geodezyjny jest niczym innym, jak wydzieleniem nowych działek geodezyjnych z jednej lub kilku już istniejących działek. Działka geodezyjna to podstawowa i najmniejsza jednostka w obrocie nieruchomościami. Już dla jednej działki ewidencyjnej może być założona osobna księga wieczysta. Nie można natomiast zbyć części działki geodezyjnej (czyli wpisać jej do innej księgi wieczystej) bez uprzedniego podziału geodezyjnego. Istotą podziału geodezyjnego jest oznaczenie granic działki, co stanowi domenę uprawnionych geodetów sporządzających mapy podziałowe. Podział geodezyjny znajduje swoje urzędowe odzwierciedlenie w operacie ewidencyjnym – ewidencji gruntów i budynków – prowadzonym przez starostów. To ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym potwierdzeniem granic geodezyjnych i stanowi podstawę do ujawniania stanów faktycznych nieruchomości w księgach wieczystych.

Jakie tryby podziału?

W przypadku nieruchomości rolnych istnieją zasadniczo dwie równoległe, a jednocześnie rozłączne procedury podziałowe. Zastosowanie danej procedury podziałowej jest uzależnione od tego, jakie powierzchnie nowych działek zostaną uzyskane po podziale. W przypadku gdy podział będzie prowadził do wydzielenia działek o powierzchni co najmniej 0,3 ha to procedura podziałowa jest bardzo uproszczona. W takim wypadku uprawniony geodeta sporządza mapę podziałową (uprzednio wykonując odpowiednie pomiary terenowe), którą następnie składa w starostwie do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Starosta na tej podstawie dokonuje aktualizacji ewidencji gruntów. Podział odbywa się więc bez decyzji administracyjnej.

Pierwszym etapem jest jednak ustalenie, czy dany grunt jest gruntem rolnym. Specyficzną definicję gruntu rolnego, na potrzeby procedury podziałowej, zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. Według tej ustawy gruntem rolnym jest w pierwszej kolejności grunt położony na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. W przypadku braku planu miejscowego (co na wsi jest częste) za taki grunt należy uznać ten, który jest „wykorzystywany na cele rolne”. Ustawa tłumaczy dalej co oznacza to „wykorzystywanie”. Otóż grunt jest wykorzystywany na cele rolne jeżeli został wykazany jako użytek rolny w ewidencji gruntów, a dodatkowo nie ustalono dla niego warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. To ostatnie jest bardzo istotne. Warunki zabudowy (popularna decyzja WZ), jeżeli przewidują inny niż rolny sposób wykorzystania gruntu rolnego, sprawiają, że taki grunt nie jest już traktowany jako grunt rolny w procedurze podziałowej. W pewnych wypadkach może być to okoliczność korzystna, np. przy wydzielaniu działek poniżej 0,3 ha (o czym szerzej poniżej).

Drugim trybem podziału gruntów rolnych, w szczególności jeżeli dojdzie do podziału poniżej 0,3 ha (co może mieć miejsce na zasadzie wyjątku) lub jeżeli dana nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest decyzja podziałowa. Podział w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej przez starostę, stanowi bardziej sformalizowany i skomplikowany tryb postępowania. W takim wypadku najpierw należy przygotować wstępny plan podziału, co także czyni geodeta. Następnie wstępny plan podziału jest opiniowany przez wójta (ewentualnie burmistrza, prezydenta miasta) pod kątem jego zgodności z planem miejscowym (jeżeli jest ustanowiony) lub decyzją o warunkach zabudowy (jeżeli jest wydana). W przypadku gdy opinia taka jest pozytywna dokonywana jest właściwa procedura podziałowa. Starosta wydaje decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, która po tym jak stanie się ostateczna jest podstawą do ujawnienia nowego stanu faktycznego w ewidencji gruntów i budynków.

Poniżej tylko wyjątkowo

Przy podziałach nieruchomości rolnych istnieje istotne ograniczenia obszarowe, to jest 0,3 ha. Zasadniczo ustawodawca ogranicza wydzielanie działek rolnych poniżej 0,3 ha. Taki stan prawny ma zapobiegać nadmiernemu rozdrabnianiu nieruchomości rolnych, które mogłoby prowadzić do utraty związków funkcjonalnych w ramach gospodarstwa rolnego, ze szkodą dla efektywności produkcji rolnej. Oczywiście w praktyce często istnieje potrzeba wydzielenia takich mniejszych działek. Jakie są ograniczenia?

Przede wszystkim działka rolna może być podzielona na działki mniejsze niż 0,3 ha tylko wyjątkowo. Oczywiście mowa o działce rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami – to jest położonej na terenie, dla którego plan przewiduje przeznaczenie rolne lub wykorzystywanej na cele rolne (wpisanej jako rolna w ewidencji i bez warunków zabudowy). Taki podział jest dopuszczalny pod warunkiem, że wydzielana działka poniżej 0,3 ha zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Drugi wyjątek jest taki, że limitu 0,3 ha nie stosuje się do wydzielenia działek gruntu pod drogi wewnętrzne.

Powyższe oznacza, że działki poniżej 0,3 ha mogą być wydzielone zasadniczo w celu regulacji sąsiadujących nieruchomości – to jest nieruchomości połączonych bezpośrednią granicą – lub po drogi wewnętrzne. Jak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2013 roku (I SA/Wa 2105/12) ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wymaga – dla dopuszczalności podziału – konieczności przyłączenia każdej z nowo powstałych działek do nieruchomości sąsiedniej. Oczywiście w sytuacji, gdy wydzielona działka gruntu ma powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha konieczne jest, aby była przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości.

Niestety ustawa nie wyjaśnia, czy sąsiadujące nieruchomości, pomiędzy którymi dokonywana jest regulacja, muszą być przedmiotem własności różnych właścicieli. Przyjmując wieczystoksięgową definicję nieruchomości (jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość) oraz przedmiotowy charakter przepisów (kładący akcent właśnie na nieruchomość, a nie na osobę właściciela) należałoby uznać, że takie nieruchomości mogą być własnością jednej osoby. Nie została jednak w tym zakresie wypracowana wyraźna praktyka organów i sądów.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik; Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.

Fot. Krzysztof Zacharuk

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 12/2022 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”