Prawo zagwarantuje nam spokój i bezpieczeństwo

Decydując się na przekazanie gospodarstwa rolnego młodemu pokoleniu, rolnicy często stają przed dylematem, jak zabezpieczyć swoją przyszłość oraz zapewnić sobie środki do życia.  Kluczową kwestią jest w takim wypadku zapewnienie sobie przysłowiowego „dachu nad głową”.

Przepisy prawa przewidują rozwiązania, które gwarantują, zwłaszcza osobom starszym, prawo do korzystania mieszkania oraz dożywotnie utrzymywanie – czyli służebność mieszkania lub dożywocie. Warto wiedzieć na czym one polegają i jakie są między nimi różnice.

Uprawnienie do korzystania

Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym i jednym z rodzajów służebności osobistych. Służebność osobista polega na obciążeniu rzeczy (zwykle nieruchomości) określonym prawem na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Treścią służebności jest najczęściej przyznanie oznaczonej osobie prawa do korzystania z rzeczy (nieruchomości) należącej do innej osoby. Od służebności gruntowej służebność osobista różni się tym, że ma zaspokajać potrzeby określonej osoby fizycznej, a nie służyć danej nieruchomości i jej każdoczesnego właścicielowi. Służebność, jako prawo rzeczowe, cechuje się podobnym poziomem ochrony, co prawo własności. Przeciwko każdemu kto to prawo narusza, przysługuje roszczenie o zaniechanie takich działań.

Służebność mieszkania polega na uprawnieniu osoby fizycznej do korzystania z budynku lub jego części, będącej częścią cudzej nieruchomości, w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych.

W jakich przypadkach ustanawia się służebność mieszkania? Zwykle ma to miejsce wtedy, gdy rodzice „przepisują” nieruchomość, w której mieszkają, na rzecz dzieci, np. w drodze darowizny. Dom mieszkalny oraz gospodarstwo rolne (budynki inwentarskie, pola uprawne) często stanowią jedną nieruchomość. Przekazując gospodarstwo rolne, rodzice tracą więc jednocześnie tytuł prawny do budynku mieszkalnego. Wówczas zachodzi potrzeba zapewnienia im możliwości zamieszkiwania w nim i taki właśnie jest cel służebności mieszkania.

Służebność osobistą ustanawia się w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym (służebnikiem). Oświadczenie właściciela powinno mieć formę aktu notarialnego. Najczęściej ustanowienie służebności następuje w tym samym akcie notarialnym, co zbycie nieruchomości. Takie obciążenie nieruchomości stanowi również skuteczny „straszak” dla potencjalnych wierzycieli, którzy chcieliby zaspokoić swoje roszczenia z obciążonej nieruchomości (np. w drodze egzekucji). 

Umowa ustanowienia służebności powinna ustalać, czy jest ona odpłatna, a jeśli tak – określać zasady odpłatności. Strony mogą ustalić, że służebnik będzie na rzecz właściciela nieruchomości uiszczał określoną opłatę za możliwość korzystania z mieszkania – która ma charakter podobny do czynszu najmu. Służebność może być jednak nieodpłatna i wówczas uprawniony jest zobowiązany do ponoszenia jedynie kosztów mediów (opłaty za wodę, prąd, gaz, ogrzewanie itp.). Takie rozwiązanie nie generuje niekorzystnych konsekwencji podatkowych (np. w zakresie podatku od nieruchomości). 

Treść służebności powinna zostać określona możliwie najbardziej precyzyjnie – dla dobra obu stron. Należy zatem wskazać, z jakiego budynku lub z jakiej jego części (piętra, pomieszczeń) może na zasadzie wyłączności korzystać uprawniony. Uprawniony z tytułu służebności mieszkania może ponadto korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak piwnica, strych, korytarze. Ustanawiając służebność można zastrzec dodatkowo, że służebnik ma mieć obowiązek utrzymywania i bieżącej konserwacji zajmowanych pomieszczeń oraz urządzeń, z których korzysta.

Osoba uprawniona z tytułu służebności może – bez zgody właściciela – przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie (które mogą pozostać w mieszkaniu po ukończeniu pełnoletności). Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Służebność mieszkania jest prawem niezbywalnym – uprawnienia nie można więc przenieść na inne osoby ani upoważnić ich do korzystania z mieszkania. Służebność wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, co oznacza, że nie podlega także dziedziczeniu. W umowie ustanowienia służebności można jednak postanowić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Umowa dożywocia

Cel umowy dożywocia jest zbliżony do służebności mieszkania, jednak między tymi dwiema instytucjami zachodzą istotne różnice.

Dożywocie jest umową, na podstawie której właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inny podmiot (najczęściej – osobę bliską) w zamian otrzymując dożywotnie utrzymanie. Przedmiotem zbycia może być nieruchomość gruntowa, nieruchomość lokalowa, a także prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku na nim posadowionego.

Jeśli nie ustalono inaczej, dożywotnie utrzymanie powinno zostać zapewnione poprzez przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Charakter tego obowiązku wymaga utrzymywania bliskich stosunków osobistych między stronami umowy dożywocia i najczęściej opiera się na więziach rodzinnych. Zakres dożywocia powinien być dostosowany przede wszystkim do bieżących potrzeb dożywotnika.

Nie ma jednak przeszkód, aby zakres zobowiązań nabywcy względem zbywcy uregulować w inny sposób np. zapewnić miejsce zamieszkania w wynajętym mieszkaniu czy specjalistycznym domu opieki, a nie we własnym domu. Należy jednak pamiętać, że zobowiązania nie mogą zostać nadmiernie okrojone, gdyż podstawową funkcją dożywocia jest zaspokojenie potrzeb dożywotnika w taki sposób, by nie był on zmuszony do samodzielnego zdobywania środków na swoje utrzymanie.

Prawo dopuszcza jednak, aby treścią dożywocia było, obok obowiązku dożywotniego utrzymywania zbywcy, ustanowienie przez nabywcę na nieruchomości użytkowania, służebności mieszkania lub innej służebności osobistej albo obowiązek spełniania powtarzających się świadczeń pieniężnych lub rzeczowych.

Dożywocie, mimo że nie jest ograniczonym prawem rzeczowym tak jak służebność, obciąża nieruchomość, której własność zbywca przeniósł na nabywcę. Umowa dożywocia jest ponadto skuteczna także wobec dalszego nabywcy nieruchomości – w zakresie świadczeń, jakie stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość pozostaje jego własnością. W takim wypadku dożywotnik może jednak żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (jeśli nie chce, aby obowiązek utrzymywania obciążał nowego właściciela, często osobę „obcą”).

Umowa dożywocia, jako że jej treścią jest zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, powinna pod rygorem nieważności zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Prawo dożywocia jest niezbywalne i niedziedziczne – przysługuje uprawnionemu dożywotnio, wygasa wraz z jego śmiercią i nie wchodzi w skład spadku po dożywotniku. W kontekście dziedziczenia należy dodać, że nabywca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia – w przeciwieństwie do umowy darowizny – nie będzie zobowiązany do zapłaty zachowku spadkobiercom dożywotnika.

Umowy dożywocia nie można jednostronnie wypowiedzieć; nie ma natomiast przeszkód, aby za zgodą obu stron rozwiązać lub zmienić umowę dożywocia na podstawie porozumienia.

W sytuacjach konfliktowych ingerencja w treść umowy dożywocia może nastąpić tylko na mocy orzeczenia sądu. W przypadku, gdy z jakichkolwiek powodów dojdzie do sytuacji konfliktowej, sąd na żądanie jednej z nich może zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Rozwiązanie dożywocia jest natomiast dopuszczalne tylko w wyjątkowych wypadkach i wyłącznie na mocy orzeczenia sądu. Ustalenie, czy dany wypadek jest „wyjątkowy” wymaga indywidualnej oceny sprawy i rozważenia interesów obu stron. W orzecznictwie wskazuje się, że wyjątkowy wypadek zachodzi wówczas, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli po stronie nabywcy nieruchomości (wyr. SA w Katowicach z dnia 23.10.2019 r., I ACa 1131/18). Skutkiem rozwiązania umowy jest zwrotne przeniesienie własności na dożywotnika.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik

Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci

i Radcowie Prawni sp. k.

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 01/2023 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”