W tych sytuacjach umowa może być nieważna

Zjawisko nadmiernego zabezpieczenia zostało nagłośnione wiele lat temu przy okazji tzw. afery gruntowej. Podmioty posiadające kapitał udzielały wysoko oprocentowanych pożyczek osobom, które znalazły się w ciężkiej sytuacji finansowej. Pożyczki były zabezpieczone umową przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości pożyczkobiorców.

Zasada swobody umów umożliwia ułożenie stosunku prawnego według uznania stron. Wspomniana zasada ma pewne ograniczenia określone w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Ograniczenie polega na tym, aby „treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Ewidentna sprzeczność

Czynność prawna kreująca „nadzabezpieczenie” skonstruowana w sposób przynoszący wierzycielowi w wyniku realizacji zabezpieczenia rażąco nadmierne i nieusprawiedliwione zyski, może być uznana za nieważną w świetle art. 58 § 2 K.C. tj. sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Stanowisko zostało potwierdzone w wyroku Sądu Najwyższego z 31 marca 2016 r. IV CSK 372/15.

W orzecznictwie SN wielokrotnie prezentowano pogląd, iż umowa naruszająca zasady uczciwego obrotu oraz lojalności wobec kontrahenta może być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w razie braku wystąpienia wyzysku lub niepowstania wszystkich jego przesłanek przewidzianych w art. 388 § 1 K.C. „Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo, niedoświadczenie lub brak dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może według swego wyboru żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia albo unieważnienia umowy”.

Prawnicy naszej kancelarii podkreślają, że dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy do ukształtowania stosunków umownych w sposób wyraźnie krzywdzący dla jednej ze stron doszło przy świadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji, przy znacznej skali pokrzywdzenia drugiej strony.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na przesłanki nieważności umowy przenoszącej własność nieruchomości wymienione w art. 387¹ K.C. Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:

1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub

2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub

3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę”

Pokrzywdzenie powodów

W obrocie gospodarczym można spotkać się ze zjawiskiem, gdzie występuje brak przeprowadzenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości i ustanawiania się nieruchomości na zabezpieczenie w sposób doprowadzający do uzyskania korzyści majątkowych przez dającego pożyczkę.

Wartość, która zabezpiecza udzielaną pożyczkę, jest kilkukrotnie wyższa niż wartość udzielonej pożyczki. Taki rodzaj zabezpieczenia można uznać jako formę zabezpieczenia, która jest nadzabezpieczeniem.

Przy takiej konstrukcji umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia od początku zakładały one rażące pokrzywdzenie powodów przy nadmiernym i nieproporcjonalnym uprzywilejowaniu strony pozwanej (na podstawie M. Gutowski „Sankcja nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkaniowej na podstawie nowego art. 387¹ K.C.”).

Nadzabezpieczenia występować mogą również przy kredycie bankowym. Zabezpieczenia kredytu służą bankom w celu ochrony depozytów (w ostatecznym rozrachunku to z depozytów ludności banki finansują akcję kredytową).

Po pierwsze, hipoteka umowna (art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, zgodnie z ustaleniami stron. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Po drugie, hipoteka przymusowa (art. 110¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece) występuje wtedy, gdy wierzyciel żąda wpisu do księgi wieczystej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, nie może ona przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Piotr Włodawiec – radca prawny,

Marcin Bandurski – adwokat,

Kacper Skrzypkowski – praktykant

Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów Prokurent Sp.p.

fot. Pixabay

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 05/2023 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”