Co ma KOWR do ceny?

Zamierzając sprzedać nieruchomość rolną podmiotowi innemu niż rolnik indywidualny, trzeba liczyć się z koniecznością uzyskania odpowiedniej zgody dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (z pewnymi wyjątkami).

Droga do uzyskania takiej zgody obejmuje kilka etapów. Cały proces kończy się wydaniem decyzji administracyjnej – udzielającej bądź odmawiającej udzielenia zgody. Niezwykle ważne jest należyte wypełnienie formalności oraz ich udokumentowanie. Warto też zawczasu wiedzieć, na co zwraca uwagę KOWR w postępowaniu i co powinna zawierać decyzja w sprawie wyrażenia zgody.

Zbywca występuje o zgodę

Postępowanie w sprawie wyrażenia zgody na nabycie ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym wszczynane jest na wniosek. Zasadą jest, że z takim wnioskiem występuje zbywca, czyli właściciel nieruchomości, choć w określonych przypadkach wnioskodawcą może być inny podmiot.

We wniosku należy wykazać spełnienie kilku kluczowych warunków, od których zależy uzyskanie zgody KOWR. Najważniejszym z nich i potencjalnie najtrudniejszym do spełnienia, jest wykazanie, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej. Pozostałe warunki dotyczą zobowiązania się nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej oraz zapobiegania nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Jak udowodnić, że nie można było sprzedać nieruchomości rolnikowi indywidualnemu? Służy temu ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej, zamieszczane na prowadzonej przez KOWR platformie internetowej e-Rolnik. Przepisy ściśle wskazują, jakie informacje należy podać w ogłoszeniu, czyli: (1) oznaczenie sprzedawanej nieruchomości (numery działek, klasa gruntu, rodzaj użytków rolnych, numer księgi wieczystej), (2) opis budynków i innych składników majątku na nieruchomości, (3) przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, informacje o warunkach zabudowy, lokalizacjach inwestycji celu publicznego, ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, (4) cena nieruchomości, (5) termin składania odpowiedzi na ogłoszenie – nie krótszy niż 30 dni od dnia zamieszczenia ogłoszenia.

Warunek dotyczący braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu jest spełniony, gdy (1) żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie, oraz (2) podana w ogłoszeniu cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50 proc. lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez GUS.

Dodatkowo uważa się, że odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej nie została zgłoszona jeżeli (1) proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5 proc. niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej i nie została zaakceptowana przez zbywcę nieruchomości rolnej lub (2) została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

Wskazany w ustawie wymóg dotyczący wysokości ceny nieruchomości rolnej odnosi się jednak wyłącznie do treści ogłoszenia – na potrzeby ustalenia, czy warunek został spełniony, czy też nie. Siłą rzeczy, takie ogłoszenie skierowane jest do innych podmiotów niż potencjalny nabywca nieruchomości rolnej, w stosunku do którego zgoda jest uzyskiwana. Teoretycznie więc cena podana w ogłoszeniu nie powinna być wiążąca czy też jakkolwiek skorelowana z ceną oferowaną nabywcy.

Ostatnimi czasy KOWR poszedł jednak o krok dalej, uznając, że minimalna cena nieruchomości, jaką powinien zaproponować adresat ogłoszenia zamieszczonego na platformie e-Rolnik (maksymalnie 5 proc. poniżej ceny ofertowej) wiąże także nabywcę, któremu zamierzamy sprzedać grunt rolny na podstawie decyzji KOWR. Niestety taką praktykę należy ocenić jako błędną, ponieważ nie ma ona oparcia w przepisach. Dodatkowo jest ona szkodliwa dla samych rolników zbywających nieruchomości rolne.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik

Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni Sp. k.

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 03/2023 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”