Dzierżawa gruntów rolnych pod instalacje OZE

Popyt na działki, na których możliwe jest posadowienie instalacji odnawialnych źródeł energii, można obserwować od kilku lat. Wraz ze zwiększającą się liczbą inwestycji oraz ich rozmachem, dostępnych gruntów jest coraz mniej.

Pamiętajmy jednak, że wykorzystanie nieruchomości rolnych pod instalacje OZE to specyficzna inwestycja, a rolnik wydzierżawiający ziemię powinien posiadać niezbędną wiedzę, aby skutecznie zabezpieczyć swoje prawa.

Blisko sieci dystrybucyjnej

Należy zwrócić uwagę na fakt, że aby móc lokować instalacje źródeł odnawialnych na gruncie rolnym i następnie eksploatować je w celu wytwarzania energii, w pierwszej kolejności należy grunt odrolnić. W związku z obostrzeniami prawnymi utrudniającymi przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów najlepszych klas, w praktyce w tym celu brane pod uwagę są wyłącznie grunty klas bonitacyjnych od IV do VI.

Grunty mniej żyzne są w Polsce najbardziej powszechne, natomiast, aby inwestycja na danej nieruchomości była opłacalna, powinny zostać spełnione następujące warunki: (1) położenie blisko sieci dystrybucyjnej elektroenergetycznej, (2) grunt powinien posiadać zapewnione dobre warunki do wytwarzania energii z OZE, takie jak nasłonecznienie, swobodny przepływ wiatru lub bliskość substratu do wytwarzania biogazu (w zależności od potrzeb) oraz (3) korzystne uwarunkowania planistyczno-logistyczne (spełnione przesłanki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub korzystne postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także zapewniony dostęp do infrastruktury drogowej).

Deficyt gruntów

Jeżeli wszystkie te warunki są spełnione, taką nieruchomość można uznać za „towar deficytowy”. Jej wydzierżawienie może przynieść stosunkowo duży dochód właścicielowi – od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych za hektar. Z uwagi na wspomniany popyt na grunty pod OZE, rolnik wcale nie jest „słabszą” stroną ewentualnej umowy dzierżawy. Warto o tym pamiętać – dobrze zaplanowana inwestycja jest w stanie przynieść pokaźny zwrot, stąd właściciel ma niejednokrotnie silną pozycję negocjacyjną i nie jest w jego interesie bezkrytyczne przyjmowanie pierwszej oferty inwestora. Co istotne, tego typu umowy zawierane są na wiele lat, stąd przed ich podpisaniem należy przeanalizować wszystkie aspekty, które wiążą się z ryzykiem prawnym.

Weryfikacja dzierżawcy

Pierwszym, podstawowym krokiem, który powinien wykonać wydzierżawiający, jest weryfikacja przyszłego kontrahenta. Zazwyczaj inwestor działa w formie prawnej spółki kapitałowej – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Korzystając z dokumentów dostępnych publicznie w krajowym rejestrze sądowym można zweryfikować kapitał zakładowy spółki, kapitał którym obraca (za pomocą sprawozdań finansowych) oraz jakie podmioty posiadają udziały w tej spółce – bardzo często inwestycję realizuje tzw. spółka córka większego podmiotu. Powyższe pozwoli na dokonanie oceny, czy przyszły dzierżawca to podmiot rzetelny, faktycznie prowadzący działalność gospodarczą, czy też istnieje wyłącznie „na papierze”.

Podstawowe zasady

Niezależnie od specyfiki dzierżawy gruntów pod instalacje OZE nie można zapomnieć o kluczowych zagadnieniach związanych z dzierżawą gruntu. W pierwszej kolejności rekomenduje się zawarcie umowy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 29 lat, w przeciwnym razie umowa zostanie poczytana za zawartą na czas nieokreślony, co czyni ją trudniejszą do rozwiązania. W praktyce umowy te zawierane są na okres pokrywający się z okresem żywotności instalacji, które mają zostać posadowione na gruncie – ok. 20 lat. Ze względu na wagę umowy oraz ewentualne roszczenia z nią związane warto zachować formę prawną aktu notarialnego, jest to zresztą standard w przypadku większych inwestorów z branży OZE.

Umowa przedwstępna

Powszechną praktyką jest „rezerwowanie” korzystnie położonych gruntów rolnych poprzez zawieranie umowy przedwstępnej. Tego typu umowa zawiera zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy dzierżawy po ziszczeniu się określonych warunków.

W przypadku inwestycji w OZE najczęściej wskazuje się, że umowa dzierżawy zostanie zawarta po uzyskaniu przez inwestora warunków przyłączenia lub na dalszym etapie – po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Tomasz Marzec

Autor jest prawnikiem, doktorantem w Zakładzie Prawa Rolnego, Żywnościowego i Ochrony Środowiska Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu

Fot. Krzysztof Zacharuk

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 08/2023 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”