Jak wykazać interes przed KOWR?

Nabycie nieruchomości rolnej najczęściej nie oznacza, że nowy właściciel nie musi już liczyć się ze stanowiskiem Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje ograniczenia w rozporządzaniu gruntem rolnym, które działają także po jego nabyciu. Takie ograniczenia, w postaci konieczności uzyskania zgody na dalsze zbycie gruntu rolnego lub oddanie go w posiadanie innemu podmiotowi w terminie 5 lat od nabycia, mają zastosowanie do rolników indywidualnych, a także podmiotów, które musiały uzyskać zgodę KOWR-u na nabycie. Zgoda KOWR może być udzielona, jeżeli dalsze zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej uzasadnione jest ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym. Jak wykazać takie okoliczności w praktyce? Pomimo że powyższe ograniczenia obowiązują już przeszło 5 lat, to w praktyce ich stosowanie rodzi problemy i budzi kontrowersje.

Kiedy potrzebna zgoda?

Zgoda KOWR na dalsze zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie będzie wymagana w przypadku, gdy pierwotne nabycie podlegało ograniczeniom wynikającym z ukur. Dotyczy to więc sytuacji, gdy nieruchomość nabywa rolnik indywidualny albo inny podmiot, który powinien uprzednio uzyskać zgodę KOWR-u na nabycie, a dodatkowo nie zachodzi żaden z przypadków wyłączających stosowanie ukur (np. areał nieruchomości poniżej 0,3 ha). Przepis mówi o tym, że w okresie 5 lat od nabycia nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody dyrektora generalnego KOWR. Będzie on miał również zastosowanie w przypadku, gdy ukur wyłącza tylko konieczność uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości (np. dla nieruchomości poniżej 1 ha) – samo wyłączenie obowiązku uzyskania zgody KOWR nie wyłącza w tym przypadku stosowania pozostałych przepisów ukur.

Pod pojęciem „zbycia” nieruchomości, należy rozumieć każdą umowę lub inną czynność między nabywcą a osobą trzecią, która będzie prowadzić do przejścia własności nieruchomości rolnej, czyli np. sprzedaż, zamianę czy darowiznę. W tym wypadku należy zadać pytanie, czy pojęcie „zbycia” powinno się rozpatrywać przez pryzmat ustawowej definicji „nabycia” nieruchomości rolnej zawartej w ukur. Zgodnie natomiast z tą definicją przez nabycie należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Trzymając się literalnie treści przepisów należałoby wskazać, że ta definicja nie powinna mieć zastosowania. Ma to szczególne znaczenie dla takich czynności jak np. przekształcenie działalności gospodarczej osoby fizycznej w spółkę prawa handlowego (albo jednej spółki w inną), co ciężko literalnie zakwalifikować jako „zbycie” nieruchomości. Ustawodawca jednak w tym wypadku nie pomaga w dokonaniu jednoznacznej wykładni, ponieważ w art. 2b ust. 4 ukur, w katalogu wyłączeń z obowiązku uzyskania wtórnej zgody wskazuje np. na dziedziczenie (które trudno uznać za „zbycie” nieruchomości). Biorąc pod uwagę ogólną regułę interpretacyjną, że wyjątków (a za takie należy uznać jakiekolwiek ograniczenia w obrocie nieruchomościami) nie można rozszerzać, można by bronić stanowiska, że wskazane przekształcenie nie będzie objęte ograniczeniami. Temat jest jednak kontrowersyjny, natomiast znana praktyka KOWR w tym zakresie jest stosunkowo restrykcyjna.

Przeniesienie posiadania należy natomiast interpretować w sposób, w jaki „posiadanie” rozumiane jest na gruncie prawa cywilnego. W tym wypadku będzie chodziło najczęściej o oddanie w tzw. posiadanie zależne. Posiadaczem zależnym rzeczy, zgodnie z Kodeksem cywilnym, jest ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą. Oznacza to tyle, że posiadaczem zależnym będzie osoba niebędąca właścicielem, której przysługuje określone prawo do władania gruntem – w stosunkach wiejskich najczęściej dzierżawa.

Nieruchomość z dzierżawą

Problematyczne w praktyce jest zbywanie nieruchomości rolnych, które są obciążone dzierżawą. Zgodnie z ogólnymi przepisami Kodeksu cywilnego dzierżawa z mocy samego prawa „przechodzi” na nabywcę nieruchomości. Stwierdzenie, że dzierżawa „przechodzi” na nabywcę nieruchomości jest oczywiście pewnym uproszczeniem. Z perspektywy przepisów nabywca nieruchomości wchodzi w stosunek dzierżawy. Jest to specyficzna sytuacja, w której na podstawie przepisów jeden podmiot staje się stroną umowy (dzierżawy) bez potrzeby składania w tym zakresie jakichkolwiek oświadczeń.

Sytuacja taka w realiach rolnych zdarza się często. W doktrynie prawa pojawiło się stanowisko, zgodnie z którym nie jest możliwe nabycie nieruchomości rolnej obciążonej dzierżawą, bez uzyskania uprzedniej zgody KOWR. Takie stanowisko opiera się na treści wskazanego przepisu, zgodnie z którym w terminie 5 lat od nabycia nieruchomość rolna nie może być zbyta lub oddana w posiadanie bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Jest ono dodatkowo argumentowane tym, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ukur nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Wydaje się, że stanowisko takie jest niezasadne. Po pierwsze, jeżeli nabywca nieruchomości, tak naprawdę wchodzi w stosunek dzierżawy niezależnie od swojej woli (z samej racji nabycia nieruchomości) to trudno mówić o tym, że oddał nieruchomość w posiadanie dzierżawcy (przeniesienia posiadania dokonał już przecież zbywca nieruchomości). Z drugiej strony, wskazany art. 2b ust. 1 ukur mówi o prowadzeniu gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nieruchomość rolna, a nie o prowadzeniu gospodarstwa rolnego na nabytej nieruchomości, która weszła w skład gospodarstwa rolnego.

Cały tekst można przeczytać w lipcowym wydaniu miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”

Piotr Pawłowski – partner, radca prawny

Milena Gapska –aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. p.