Remont z pozwoleniem, a może jednak bez?

Prace remontowe należą do jednych z najczęściej wykonywanych robót budowlanych. Dotyczy to zwłaszcza obszarów wiejskich, gdzie budynki gospodarskie ulegają szybszemu zużyciu. Liberalizujące zmiany Prawa budowlanego z ostatnich lat sprawiły, że w wielu przypadkach remont nie wymaga pozwolenia na budowę, a nawet zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Ale czy zawsze? Pytanie jest o tyle trudne, że pojęcie remontu może być w praktyce często mylone z innymi robotami budowlanymi, które pozwolenia na budowę już wymagają.

Remont, czyli co?

Prawo budowlane zawiera definicję remontu, która z pozoru wydaje się klarowna. Zgodnie z przepisami remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Kluczowe jest więc pojęcie „odtworzenia stanu pierwotnego” oraz „bieżącej konserwacji”. Te pojęcia zasadniczo odróżniają remont od innych robót budowlanych, w szczególności od bardzo podobnej „przebudowy”.

Pytanie podstawowe polega na tym jak daleko może iść „odtworzenie”, aby jeszcze stanowiło remont. Z pewnością nie stanowi odtworzenia stanu pierwotnego, wybudowanie zamiast dotychczasowego budynku gospodarczego, budynku o takiej samej kubaturze, lecz o zmienionym zasadniczo usytuowaniu na działce. Czy więc postawienie na nowo tego samego budynku, podobnie usytuowanego na działce stanowić będzie remont? Generalnie, jeśli roboty budowlane polegają na wykonaniu faktycznie nowego obiektu budowlanego, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu, inwestor dokonuje nie remontu, lecz odbudowy. Odbudowa stanowi natomiast już inny rodzaj robót budowlanych, a konkretnie „budowę”, która podlega już innym formalnościom.

W przypadku remontu problematyczne może być ustalenie, jaki był „stan pierwotny”, którego odtworzeniu remont ma służyć. Pomocna w tym zakresie może być definicja przebudowy (stanowiącej inne roboty budowlane niż remont). Przebudową w rozumieniu Prawa budowlanego jest natomiast wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Istotne jest tutaj słowo „zmiana”. Jeżeli więc przebudowa zmienia pewne parametry użytkowe lub techniczne (np. w zakresie instalacji, układu pomieszczeń, funkcjonalności), to remont, aby spełniać ustawową definicję, nie powinien takich zmian wprowadzać. W praktyce jednak takie rozróżnienie może nastręczać wielu problemów. W szczególności w odniesieniu do starych budynków, czasami przeszło 100-letnich (jakich nie brakuje na wsi), w przypadku których ustalenie stanu pierwotnego, z uwagi na wieloletnie zmiany i brak dokumentacji, jest niezwykle trudne.

Bieżąca konserwacja natomiast, to takie czynności, które zmierzają do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym, tak aby nie ulegała pogorszeniu w toku codziennej eksploatacji. To pojęcie można rozpatrywać z perspektywy obowiązków nałożonych na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, wynikających z Prawa budowlanego.

Zgodnie z Prawem budowlanym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać ten obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Bieżąca konserwacja to takie czynności jak malowanie, bieżące naprawy, np. nieszczelności dachu, ochrona przed wilgocią itp.

Niezbędne pozwolenie

Jakie znaczenie powyższe zagadnienia teoretyczne mają w praktyce? Odpowiedź brzmi – bardzo istotne. Zgodnie z Prawem budowlanym, w wielu przypadkach przeprowadzenie remontu nie wymaga nawet zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Przede wszystkim remont obiektów budowlanych nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Oznacza to, że takie roboty budowlane możemy wykonać bez dochowywania jakichkolwiek formalności. Od tej zasady są jednak wyjątki. Nie dotyczy to remontu budowli, a także budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych. Budowle to takie obiekty budowlane, niebędące budynkami, jak np. mosty, drogi, wiadukty itp.

W przypadku budynków zasadnicze znaczenie ma natomiast kwestia przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych. Jeżeli planowane przez nas roboty budowlane dotyczą właśnie tych elementów (czyli np. ścian konstrukcyjnych, stropów itp.) to ich remont będzie wymagał co najmniej dokonania zgłoszenia robót do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik

Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni Sp. k.

Fot. Pixabay 

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 04/2023 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”