Wiatraki w polu

Niezależnie od zmian klimatycznych oraz opłacalności dalszych inwestycji w energię konwencjonalną, rozwój odnawialnych źródeł energii jest nieunikniony. Najpopularniejszą formą OZE są farmy  wiatrowe, lokowane bardzo często na terenach rolniczych.

Elektrownia wiatrowa na polu wiąże się jednak z wieloma dylematami, które ma rolnik podpisujący umowę z firmą realizującą taką inwestycję.

Konieczny plan miejscowy

Sposób lokowania elektrowni wiatrowych został określony w ustawie z 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (słynna ustawa wiatrakowa lub odległościowa). Określa ona tryb lokalizacji i budowy elektrowni wiatrowych oraz warunki ich posadowienia w sąsiedztwie istniejącej lub planowanej zabudowy mieszkaniowej lub mieszanej z funkcją mieszkaniową.

Ustawa precyzuje, że elektrownia wiatrowa składa się z części budowlanej (czyli fundamentu, konstrukcji wiatraka) oraz urządzeń technicznych: wirnika z łopatami, zespołu przeniesienia napędu, generatora prądotwórczego, układów sterowania i gondoli z mocowaniem oraz mechanizmem kowana obrotu. To elementy techniczne, które trzeba uwzględnić przy formułowaniu umowy uprawniającej do korzystania z gruntu rolnego na potrzeby inwestycji wiatrakowej.

Główną zasadą wynikającą z ustawy jest to, że takie inwestycje można realizować wyłącznie na terenach z uchwalonym planem miejscowym za gospodarowania przestrzennego, który pozwala na ich lokalizację. Oznacza to, że farmy wiatrowej nie można wznieść na podstawie zwykłej decyzji o warunkach zabudowy. Znacznie ogranicza to wybór lokalizacji elektrowni wiatrowych.

Jaka to umowa?

Umowa, na podstawie której następuje oddanie gruntu pod inwestycje wiatrowe najbardziej zbliżona jest do umowy dzierżawy, choć zgodnie z orzecznictwem Sądu  Najwyższego, najczęściej powinna być kwalifikowana jako umowa nienazwana. Dzierżawa to bowiem nic innego, jak udostępnienie innemu podmiotowi nieruchomości w celu jej używania i pobierania pożytków w zamian za czynsz. Właśnie pojęcie „pożytków”, a konkretnie możliwość ich pobierania, stanowi o istocie umowy dzierżawy. W przypadku dzierżawy gruntu rolnego pod elektrownię wiatrową można by przyjąć, że takim pożytkiem jest energia elektryczna powstała za pomocą naturalnego zjawiska atmosferycznego – wiatru. Jak jednak wskazał Sąd Najwyższy (wyr. z 5.10.2012 r., IV CSK 244/12), przesuwających się w sposób nie kontrolowany wolnych mas powietrza nad gruntem oddanym do korzystania w celu postawienia i eksploatacji turbin wiatrowych nie można identyfikować z pożytkami z rzeczy. Powietrze jako takie nie jest ani rzeczą, ani też częścią składową nieruchomości. Co ciekawe, masy powietrza stanowią rodzaj dobra wyłączonego z obrotu prawnego (które nie może stanowić przedmiotu umowy). Również energii elektrycznej otrzymywanej w wyniku przetworzenia wiatru nie można zaliczyć do pożytków naturalnych, gdyż nie pochodzi z gruntu, lecz z urządzeń technicznych zamontowanych na tym gruncie. Jednak stosowane przez przedsiębiorstwa energetyczne umowy, których przedmiotem będzie korzystanie z gruntu pod elektrownię wiatrową, najczęściej są określane mianem dzierżawy. Z tego też względu w dalszej części artykułu będzie mowa o umowie dzierżawy.

W umowie zawieranej między właścicielem gruntu a inwestorem ważne jest precyzyjne określenie zakresu używania nieruchomości oraz sposobu obliczenia i zapłaty czynszu. Jeżeli chodzi o przedmiot używania – ta sprawa nie jest zazwyczaj prosta. Elektrownia wiatrowa to osobny obiekt budowlany dość znacznych rozmiarów. Niezbędne więc będzie wydzielenie konkretnej części gruntu (poprzez odniesienie się do np. załącznika graficznego, wskazanie powierzchni w metrach kwadratowych), na której powstaną wiatraki. Ponieważ elektrownia wiatrowa to konstrukcja o dużej wysokości, należy określić jej maksymalną wartość (czyli określić sposób wykorzystania słupa powietrza nad gruntem).

Bardziej złożoną kwestią jest jednak określenie zakresu używania gruntu rolnego odnośnie do infrastruktury podziemnej – czyli przewodów, które muszą być ułożone pod powierzchnią gruntu w celu przyłączenia instalacji elektrycznej do sieci energetycznej. Istotne jest to, żeby taka podziemna instalacja nie przeszkadzała w normalnej eksploatacji gruntu rolnego.

Dalej należy wskazać na szczególny status własnościowy takiej instalacji. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego urządzenia służące do przesyłu energii elektrycznej, w przypadku wybudowania ich przez inny podmiot niż właściciel gruntu, stanowią osobny od gruntu przedmiot własności.

Dla rolnika jedną z najistotniejszych kwestii jest sposób określenia czynszu. Czynsz można ustanowić „na sztywno”, to jest poprzez wskazanie stałej kwoty należnej w określonym czasie (najczęściej za rok). Można także spróbować określić czynsz w odniesieniu do dochodów przynoszonych przez inwestycję. Najlepszą opcją jest jednak połączenie czynszu stałego (gwarantowanych przychodów) z procentem od dochodów, które generować będzie elektrownia.

Umowa powinna gwarantować zapłatę czynszu także za okres przygotowania inwestycji wiatrakowej do realizacji, a więc za etap wykonywania analiz i pomiarów, projektowania elektrowni oraz uzyskiwania wymaganych zezwoleń. Tymczasem projekty umów nierzadko przewidują płatność czynszu dopiero od momentu uruchomienia elektrowni, mimo że inwestor korzysta z gruntu także przed jej wybudowaniem.

Cały tekst można przeczytać w kwietniowym numerze miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”

Z roku na rok coraz więcej rolników motywowanych korzyściami finansowymi decyduje się na oddanie części swojego gruntu pod farmy wiatrowe. Wizja zysku nie powinna jednak przysłaniać ewentualnych strat, bowiem teren oddany inwestorowi zostanie wyłączony z produkcji rolnej nawet na kilkadziesiąt lat, a ponadto obowiązują ograniczenia związane z możliwością realizacji zabudowy mieszkalnej. Decyzję o wydzierżawieniu gruntu pod instalacje OZE powinna więc poprzedzać wnikliwa analiza spodziewanych korzyści oraz potencjalnych zagrożeń, w tym o charakterze prawnym, technicznym, środowiskowym czy społecznym. Wiele z nich można wyeliminować poprzez odpowiednie uregulowanie w umowie zasad korzystania z gruntu oraz praw i obowiązków stron.

Piotr Pawłowski – radca prawny

Milena Gapska – aplikant radcowski

Kancelaria Sobczyńscy i Partnerzy

Adwokaci i Radcowie Prawni

Fot. archiwum