Wszystko musi być dokładnie określone

Umowa dzierżawy gruntu rolnego, jak każda inna umowa dotycząca korzystania z rzeczy powinna zawierać postanowienia w zakresie terminu. Zasadniczo istnieją dwie opcje – umowa bezterminowa lub ograniczona terminem (na czas oznaczony).

Rolnikom bardzo często zależy na trwałości dzierżawy, tak aby zabezpieczyć produkcję rolną we własnym gospodarstwie. Zdarzająca się jeszcze nierzadko w stosunkach wiejskich praktyka niespisywania umów dzierżawy nie sprzyja zazwyczaj należytemu zabezpieczeniu interesów rolnika.

Jaki termin wybrać?

To jest podstawowe pytanie w przypadku zawierania jakiejkolwiek umowy, która polega na świadczeniu o charakterze ciągłym (jak dzierżawa, najem). Umowa dzierżawy może być zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony – poprzez wskazanie liczby lat, miesięcy, daty końcowej umowy. Jeżeli w umowie nie wskażemy w ogóle terminu dzierżawy to w praktyce może powstać problem, jak go określić. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, które regulują dzierżawę, może być ona zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z tego wynika, że KC nie wprowadza domniemania oznaczoności lub też nieoznaczoności czasu dzierżawy. Zawsze więc interpretacji podlega rzeczywista wola stron umowy. W przypadkach wątpliwych, np. jeżeli rolnik nie podpisał umowy w właścicielem gruntu, a wyłącznie umówił się ustnie, że będzie korzystał z gruntu, więcej argumentów przemawia za tym, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Rolnik może mieć bowiem w takim wypadku problem z wykazaniem, że umówił się z właścicielem na określony czas dzierżawy. Z perspektywy rolnika korzystniejsza może niejednokrotnie okazać się umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony. Kodeks cywilny przewiduje przy tym maksymalny termin oznaczony, na jaki może być zawarta umowa. Zgodnie z jego przepisami dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Wskazany przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący – oznacza to, że nie można go zmienić wolą stron. Jeżeli więc umówimy się na 40-letnią dzierżawę gruntu rolnego, to umowa nie jest nieważna, jednak po upływie 30 lat automatycznie zmienia się w umowę na czas nieoznaczony. Czy można to w jakikolwiek sposób zmodyfikować? O tym piszemy poniżej.

Kiedy wypowiedzieć?

Jeżeli podpiszemy umowę dzierżawy gruntu rolnego i nie zawrzemy w niej postanowień dotyczących wypowiedzenia – zastosowanie znajdą zasady kodeksowe. Tutaj również musimy odnieść się do tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy też nieoznaczony. W przypadku umowy dzierżawy dotyczącej gruntu rolnego zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli strony nie zastrzegły inaczej, zasadą jest roczny termin wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku. Co to oznacza? Zazwyczaj nie oznacza to, że od wypowiedzenia do rozwiązania umowy minie dokładnie rok. Ustawodawca posługuje się bowiem formułą, że wypowiedzenie jest skuteczne „na koniec roku”. W związku z tym oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony złożone np. w czerwcu 2022 r., spowoduje zakończenie dzierżawy z dniem 31 grudnia 2023 r. Takie rozwiązanie ma funkcję ochronną dla rolnika – ale nie zawsze będzie dla niego korzystne. W ramach umowy dzierżawy można zdywersyfikować skuteczność wypowiedzenia – np. właścicielowi zastrzec możliwość wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku, a dla rolnika ze skutkiem od dnia złożenia wypowiedzenia. Wszystko zależy od odpowiedniego ukształtowania umowy.

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku dzierżawy na czas oznaczony. Odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy o najmie. Zgodnie z nimi, w przypadku umowy dzierżawy na czas oznaczony strony mogą ją wypowiedzieć tylko „w przypadkach wskazanych w umowie”. Tutaj mamy dwie zasadnicze konsekwencje prawne: (1) jeżeli umowa na czas oznaczony nie przewiduje wypowiedzenia to żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć przed upływem umówionego okresu, natomiast (2) jeżeli takie wypowiedzenie przewiduje, to należy wyraźnie wskazać przypadek (przypadki), kiedy może to nastąpić. Niewystarczające może więc okazać się blankietowe stwierdzenie, że strony mogą po prostu wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony. W orzecznictwie sądowym pojawiają się głosy, że postanowienie dotyczące wypowiedzenia, bez wskazania konkretnego przypadku, może być uznane za nieważne lub bezskuteczne. Warto więc, chociażby na dużym poziomie ogólności takie przypadki określić w umowie (np. w przypadku zmiany profilu produkcji rolnej).

Dzierżawę na okres przekraczający 30 lat (w zamierzeniu stron umowy) można zabezpieczyć poprzez określenie odpowiednio długiego terminu wypowiedzenia po tym, jak umowa przejdzie na czas nieoznaczony. Kodeks nie zabrania stosowania długich terminów wypowiedzenia. Wydaje się, że w stosunkach rolnych, gdzie ważne jest zachowanie ciągłości produkcji, niewykluczone jest zastrzeganie nawet bardzo długich terminów wypowiedzenia, np. 3-letniego terminu wypowiedzenia.

Piotr Pawłowski – partner, radca prawny

Milena Gapska – aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. p.

Fot. Krzysztof Zacharuk