Ziemia za dług, czyli jak nie stracić jeszcze więcej

W sytuacji, kiedy bieżące przychody nie pozwalają na spłatę zobowiązań, najczęściej ostatnim składnikiem majątku, który pozwala na wyjście z kłopotów finansowych, jest nieruchomość. Taki ostateczny krok często jest jedynym, jaki pozostaje do wyboru. Czy można jednak zapłacić nieruchomością za dług?

Zapłata nieruchomością za poważne zadłużenie jest pewnym uproszczeniem, ponieważ taka forma rozliczenia wymaga ubrania transakcji w jeden z istniejących modeli prawnych. Nie ma jednej uniwersalnej formuły na zastosowanie tego mechanizmu – wszystko zależy od rodzaju długu, a także indywidualnych cech danej nieruchomości.

Pieniądz do podstawa

Zadłużenie zazwyczaj ma postać należności pieniężnej – czyli płatnej w pieniądzu. Tego rodzaju rozliczenia polegają na zapłacie określonej sumy pieniężnej w zamian za określone dobra materialne (np. towary, płody rolne) czy też usługi. Zasadą wynikającą z Kodeksu cywilnego jest tzw. zasada nominalizmu. Jeżeli przedmiotem zobowiązania od chwili jego powstania jest suma pieniężna, spełnienie świadczenia następuje przez zapłatę sumy nominalnej, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Suma nominalna to wartość pierwotnego zobowiązania, pomniejszona ewentualnie o dokonane spłaty, a powiększona o świadczenia uboczne, np. odsetki. Zasadą jest więc rozliczenie pieniężne. Niektóre konstrukcje prawne pozwalają, aby już od samego początku przedmiotem rozliczenia była nieruchomość. Jest tak na przykład w przypadku umowy zamiany (zamiana nieruchomości). Dodatkowo możliwe jest takie ułożenie transakcji, aby dłużnik miał wybór (tzw. zobowiązanie przemienne). Istotą takiej konstrukcji jest to, że wykonanie zobowiązania może nastąpić przez spełnienie jednego z kilku świadczeń. Wybór świadczenia należy w takim wypadku do dłużnika, chyba że z czynności prawnej, z ustawy lub z okoliczności wynika, iż uprawnionym do wyboru jest wierzyciel lub osoba trzecia. Tego typu rozwiązania jako pierwotna forma rozliczenia są jednak niezwykle rzadkie w obrocie między podmiotami prowadzącymi działalność rolniczą.

Zapłata za cudzy dług?

Niekiedy dłużnik musi skorzystać z pomocy innych osób, najczęściej osób najbliższych. W takim wypadku nieruchomość członka rodziny może służyć jako forma zapłaty. Tego rodzaju rozliczenie wymaga jednak dodatkowego działania. Aby rozliczyć cudzy dług własną nieruchomością, trzeba być osobiście odpowiedzialnym za jego spłatę. W takim przypadku z pomocą przychodzi konstrukcja przystąpienia do długu. Prawo pozwala na to, aby przez umowę pomiędzy wierzycielem a osobą trzecią (za zgodą dłużnika), bądź też między dłużnikiem a osobą trzecią (za zgodą wierzyciela) osoba trzecia wstąpiła w cudzy dług. Możliwe jest także tzw. przystąpienie kumulatywne do długu. W takiej sytuacji zarówno dotychczasowy dłużnik, jak i osoba przystępująca do długu są osobiście i solidarnie (czyli łącznie) odpowiedzialne za zapłatę.

Nowy dług w miejsce starego

Kodeks cywilny przewiduje również możliwość przekształcenia jednego zobowiązania w inne, to znaczy dokonanie nowacji. Jeżeli w celu umorzenia zobowiązania dłużnik zobowiązuje się za zgodą wierzyciela spełnić inne świadczenie, zobowiązanie dotychczasowe wygasa, natomiast aktualne jest spełnienie odnowionego świadczenia. Z art. 506 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że w przypadku odnowienia dla zaciągnięcia nowego zobowiązania przez dłużnika wymagana jest zgoda wierzyciela, stąd do odnowienia dochodzi na skutek umowy zawartej pomiędzy dotychczasowym dłużnikiem a wierzycielem. Jej przedmiotem jest treść nowego zobowiązania oraz cel zaciągnięcia tego zobowiązania (w tym wypadku – przeniesienie własności nieruchomości). Przepis art. 506 Kodeksu cywilnego nie rozstrzyga, jak dalece treść nowego zobowiązania powinna się różnić od treści dotychczasowego zobowiązania, aby można było uznać, że nastąpiła nowacja. Warunkiem niezbędnym skuteczności porozumienia nowacyjnego jest zamiar odnowienia – wola stron, która musi być wyraźnie ukierunkowana na wygaśnięcie dotychczasowego zobowiązania. Zmiana treści zobowiązania może polegać na spełnieniu innego świadczenia – np. przeniesienia własności nieruchomości. Aby do przeniesienia nieruchomości doszło, należy pamiętać, że obowiązkowa jest forma aktu notarialnego.

Datio in solutum

Jednym z najczęściej stosowanych sposobów spłaty długu poprzez przeniesienie własności nieruchomości na wierzyciela jest tzw. datio in solutum. Istotą tej konstrukcji prawnej jest to, że dłużnik, działając w celu zwolnienia się z określnego zobowiązania, spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie (świadczenie zastępcze). Przykładowo rolnik, który posiada w stosunku do swojego kontrahenta dług pieniężny (czyli zobowiązanie do zapłaty danej kwoty), może zaproponować takiemu kontrahentowi, że zamiast zapłaty w pieniądzu przeniesie na niego własność nieruchomości. Oczywiście datio in solutum może polegać także na przeniesieniu w poczet długu własności środków ruchomych, np. pojazdów czy maszyn rolniczych. 

Wartość przenoszonej nieruchomości powinna być zbliżona do wartości pierwotnego zobowiązania. W praktyce rzadko się zdarza, by nieruchomość miała taką samą wartość, co zobowiązanie. W takiej sytuacji dopuszczalne są dopłaty. Jeżeli nieruchomość ma niższą wartość niż zobowiązanie, w poczet spłaty którego jest przenoszona, do dopłaty zobowiązany będzie rolnik. Natomiast gdy nieruchomość jest warta więcej niż zobowiązanie, w konsekwencji czego wierzyciel uzyskuje większe przysporzenie niż mu się należało, wierzyciel powinien zwrócić swojemu dłużnikowi nadwyżkę ponad wartość pierwotnego świadczenia.

Przeniesienie własności nieruchomości w drodze datio in solutum powoduje wygaśnięcie pierwotnego zobowiązania w całości. Dopuszczalna jest jednak sytuacja, gdy spełnienie świadczenia zastępczego prowadzi do wygaśnięcia pierwotnego zobowiązania jedynie w części, gdy wartość świadczenia zastępczego jest niższa od pierwotnego, a strony nie uzgodnią dopłat. To, czy przeniesienie własności gruntu doprowadzi do całkowitego wygaśnięcia zobowiązania oraz jak taka transakcja zostanie rozliczona (głównie w zakresie ewentualnych dopłat), zależy w głównej mierze od ustaleń stron.

Umowa zawierana w trybie datio in solutum powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego oraz zawierać dwa elementy: oświadczenie wierzyciela o wyrażeniu zgody na spełnienie przez dłużnika świadczenia zamiennego oraz oświadczenie dłużnika o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz wierzyciela w celu zwolnienia się z zobowiązania pierwotnego.

Istotną kwestią jest to, że dłużnik co do zasady odpowiada za wady przedmiotu świadczenia zamiennego (przenoszonej nieruchomości) na podstawie przepisów o rękojmi przy sprzedaży.  W przypadku jednak, gdy datio in solutum dokonywane jest pomiędzy przedsiębiorcami (a rolnik jest uznawany za przedsiębiorcę), możliwe jest ograniczenie lub nawet całkowite wyłącznie odpowiedzialności dłużnika z tytułu rękojmi. Zaletą tego rozwiązania na gruncie podatkowym jest brak konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z potrąceniem ceny

Innym sposobem zaspokojenia długu pieniężnego może być „zwykła” sprzedaż gruntu rolnego, ale z jednoczesnym potrąceniem wzajemnych wierzytelności stron. W takim układzie rolnik przedstawia do potrącenia swoją wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości, a jego kontrahent – wierzytelność, do której zaspokojenia zobowiązany był rolnik. Na skutek potrącenia wierzytelności umarzają się do wysokości wierzytelności niższej. W związku z tym, w przypadku gdy wierzytelności nie są równej wartości, jedna ze stron zobowiązana jest do dopłaty na rzecz drugiej pozostałej należności. Oświadczenia o wzajemnym potrąceniu wierzytelności zwykle składa się bezpośrednio w umowie sprzedaży nieruchomości, w ramach określenia sposobu zapłaty ceny.

Jak wycenić nieruchomość?

Ze względów skarbowo-podatkowych najlepiej, aby każda transakcja która dotyczy rozliczenia długu nieruchomością poparta była wyceną nieruchomości. Element ekwiwalentności jest w takim wypadku bardzo istotny z uwagi na to, aby nie powstało po stronie dłużnika ryzyko częściowego umorzenia zobowiązania (jeżeli wartość nieruchomości będzie niższa od długu), mogące rodzić skutki podatkowe (być potraktowane jako dochód). Wyceną nieruchomości powinien zająć się licencjonowany rzeczoznawca majątkowy, ponieważ tylko operat szacunkowy przygotowany przez takiego rzeczoznawcę będzie uznany za wiarygodny. W przypadku, gdyby wartość nieruchomości rozliczającej zadłużenie była wyższa aniżeli wysokość rozliczanego długu, możliwe jest oczywiście przewidzenie dopłaty.

Ograniczenia w obrocie

Decydując się na przeniesienie własności nieruchomości w celu spłaty długu rolnicy muszą pamiętać o ograniczeniach w obrocie ziemią rolną wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Po ostatniej nowelizacji ustawa ta znajduje zastosowanie do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 0,3 ha.

W pierwszej kolejności należy pamiętać, że co do zasady nieruchomość rolna nie może być zbyta ani oddana w posiadanie w okresie 5 lat od dnia jej nabycia. Dyrektor generalny KOWR udziela zgody na zbycie nieruchomości przed upływem tego okresu, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela ziemi lub interesem publicznym. Zła sytuacja finansowa rolnika (dużo zobowiązań, brak bieżących środków na ich spłatę) może uzasadniać wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości, w celu przeznaczenia ceny na poczet spłaty długów. Należy jednak pamiętać, że aby wniosek o wyrażenie zgody był skuteczny, rolnik musi udowodnić, że znajduje się w trudnym położeniu pod względem finansowym, w szczególności przedstawiając dokumenty potwierdzające wysokość posiadanego zadłużenia.

Drugie z ograniczeń dotyczy obowiązku uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem. Rolnicy często współpracują z dużymi podmiotami gospodarczymi, np. dostawcami zwierząt, pasz, środków ochrony roślin. Mimo że prowadzą one działalność ściśle związaną z rolnictwem, to jednak nie posiadają statusu rolnika. W związku z tym, zbywając nieruchomość w celu zwolnienia się z zobowiązań istniejących wobec takich podmiotów, rolnik zwykle będzie musiał uzyskać zgodę KOWR na transakcję. Zgoda nie jest jednak wymagana w przypadku zbywania nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Ostatnie z ograniczeń, o których należy wspomnieć, to prawo pierwokupu oraz prawo nabycia nieruchomości rolnej przysługujące Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez KOWR. Prawo pierwokupu występuje w przypadku zbywania gruntu w drodze umowy sprzedaży. Taka umowa musi być wówczas zawarta jako warunkowa, tj. pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb Państwa z pierwokupu. Następnie zawierana jest bezwarunkowa umowa przeniesienia własności. Z kolei prawo nabycia przysługuje Skarbowi Państwa w sytuacji, gdy nieruchomość rolna jest zbywana w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży, np. w drodze opisanego powyżej datio in solutum. Taka umowa zawierana jest bez zastrzegania warunku, jednakże istnieje obowiązek zawiadomienia KOWR o zawarciu określonej umowy, na podstawie której następuje zbycie ziemi rolnej. Prawo pierwokupu i prawo nabycia nie mają jednak zastosowania, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje przez nie-rolnika za zgodą dyrektora generalnego KOWR.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik
Milena Gapska, aplikant radcowski
Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni Sp. k.

fot. Krzysztof Zacharuk

Artykuł ukazał się w wydaniu 06/2024 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”