Zmiana może się opłacać

Grunty rolne i leśne podlegają klasyfikacji ze względu na rodzaj składających się na nie gleb. Fachowo nazywa się to gleboznawczą klasyfikacją gruntów. Pojęcie to oznacza podział gleb na klasy bonitacyjne ze względu na ich jakość produkcyjną, ustaloną na podstawie cech genetycznych gleb.

Większość gruntów rolnych w Polsce została poddana klasyfikacji, a jej wyniki znajdują odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków. Raz ustalona klasa gruntu nie jest jednak niezmienna. Niekiedy zachodzi potrzeba aktualizacji klasy bonitacyjnej, w praktyce zwykle chodzi o zmianę klasy na niższą (tj. stwierdzenie, że gleba jest niższej jakości niż wskazuje na to dotychczasowa klasa). Zmiana klasy bonitacyjnej ma doniosłe znaczenie w kontekście odrolnienia, czyli przeznaczenia gruntów rolnych na cele inwestycyjne. Poniżej wyjaśniamy, jak przeprowadzić procedurę zmiany klasyfikacji gruntu oraz w jakich celach warto tego dokonać.

Jak zmienić klasę?

Aktem mającym podstawowe znaczenie dla omawianej materii ma rozporządzenie Rady Ministrów z 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Rozporządzenie to określa sposób i tryb przeprowadzania gleboznawczej klasyfikacji gruntów oraz zawiera urzędową tabelę klas gruntów.

Organem właściwym w sprawach związanych z klasyfikacją gleboznawczą gruntów jest starosta. Klasyfikacji gruntów można dokonać z urzędu lub na wniosek właściciela nieruchomości, ewentualnie innego podmiotu władającego nią wykazanego w ewidencji gruntów i budynków (np. użytkownika wieczystego). Klasyfikacja jest przeprowadzana z urzędu jedynie w ściśle określonych przypadkach – dotyczy to gruntów dotychczas niesklasyfikowanych lub gruntów objętych pewnymi zmianami środowiska glebowego np. wywołanymi melioracją czy klęską żywiołową.

Zdecydowanie częściej klasyfikacja gruntu dokonywana jest więc na wniosek. To właściciel nieruchomości ma interes w tym, aby zmienić dotychczasową klasę bonitacyjną ziemi. Co więcej, właściciel ma także obowiązek zgłaszania wszelkich zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni, licząc od dnia powstania tych zmian. Ewidencja powinna bowiem odzwierciedlać rzeczywisty stan faktyczny gruntu. Nie każda zmiana jakości gruntu będzie jednak uzasadniała zmianę danych w ewidencji.

Jak wskazuje się w orzecznictwie: „W postępowaniu w sprawie zmiany klasyfikacji gruntów kluczowe jest ustalenie wystąpienia zmiany w profilu gleboznawczym. Skoro klasyfikacji gleby dokonuje się z uwagi na jakość produkcyjną z uwzględnieniem cech genetycznych gleby, a więc z uwagi na zmiany w jej profilu, to zmiana ta powinna być wykazana niezależnie od trybu wszczęcia postępowania w sprawie zmiany klasyfikacji gruntu. Powinna być to zmiana stosunkowo trwała i mająca charakter zmiany wpływającej na naturalne właściwości gruntu, a zatem powinna wpływać na jego jakość produkcyjną”(wyr. WSA w Białymstoku z dn. 13 czerwca 2017 r., II SA/Bk 271/17). Zwraca się również uwagę, że sztuczne oddziaływania prowadzące do degradacji gruntów mogą być przesłanką dokonania zmian w klasyfikacji gruntów jedynie w sytuacji gdy nie powstały one wyłącznie wskutek zaniedbań właściciela działki lub osoby trzeciej i są to zdarzenia nieodwracalne. Świadome i celowe działania właściciela prowadzące do braku możliwości rolniczego wykorzystywania gruntu lub znaczącego obniżenia klasy gruntu, wpływającego na sposób prowadzenia upraw, nie mogą uzasadniać żądania ustalenia gleboznawczej klasyfikacji gruntów (wyr. WSA w Warszawie z dn. 15 czerwca 2011 r., IV SA/Wa 688/11; wyr. WSA w Krakowie z dn. 10 maja 2019 r., III SA/Kr 162/19).

Pierwszą czynnością powinno być złożenie we właściwym starostwie powiatowym wniosku o zmianę klasyfikacji gruntu. Do wniosku należy dołączyć wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną zawierającą pomiar użytków gruntowych wykonaną przez uprawnionego geodetę.

Sama procedura składa się z kilku etapów. Pierwszym z nich jest analiza materiałów stanowiących państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny. Następnie następuje zlecenie przeprowadzenia czynności klasyfikacyjnych upoważnionemu przez starostę klasyfikatorowi. Klasyfikator najpierw przeprowadza czynności klasyfikacyjne w terenie. Składają się na nie takie czynności jak: sporządzenie opisu fizjograficznego, ustalenie zasięgu gruntów i badanie profili glebowych, ustalenie zbiorowisk roślinności, zaliczenie gruntów do odpowiedniego typu, rodzaju i gatunku gleby, rodzaju użytku gruntowego oraz klasy bonitacyjnej i wreszcie ustalenie zasięgu konturów typów gleb oraz klas bonitacyjnych. Czynności terenowe powinny być prowadzone w obecności właścicieli nieruchomości, jednakże niestawiennictwo któregokolwiek z nich nie wstrzymuje tych czynności.

Kolejnym krokiem jest sporządzenie projektu ustalenia klasyfikacji (operatu technicznego), który składa się z dwóch części: mapy klasyfikacji oraz protokołu. Mapa zawiera oznaczenie klasyfikowanego obszaru z podziałem na rodzaje gleb i klasy bonitacyjne. Protokół stanowi zaś opisową charakterystykę gruntów objętych klasyfikacją. Po sporządzeniu projektu starosta zawiadamia właściciela nieruchomości o możliwości zgłoszenia zastrzeżeń. Zastrzeżenia można zgłaszać w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Ostatnim etapem jest wydanie przez starostę decyzji administracyjnej o ustaleniu lub o odmowie ustalenia klasyfikacji. Odmowa ustalenia klasyfikacji może nastąpić w razie ustalenia np. że nie doszło do trwałej zmiany środowiska glebowego lub że do takiej zmiany doszło w wyniku działań (zwykle zaniedbań) samego właściciela. Co istotne, w przypadku gdy klasyfikacja została przeprowadzona na wniosek właściciela nieruchomości, kosztami gleboznawczej klasyfikacji gruntów obciąża się tego właściciela, i to niezależnie od treści decyzji. Decyzja ustalająca klasyfikację stanowi podstawę do wprowadzenia zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków. Od decyzji starosty stronie postępowania służy odwołanie do właściwego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego.

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 06/2022 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny” 

Piotr Pawłowski, radca prawny

Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.

Fot. Pixabay