Bez zgody dzierżawcy niewiele można zrobić

Dzierżawa jest jedną z najczęściej spotykanych umów w obrocie rolnym. Na jej podstawie inny podmiot może używać gruntu i pobiera z niego pożytki (płody rolne). Jako umowa cywilnoprawna dzierżawa wiąże zasadniczo tylko jej strony (dzierżawcę i wydzierżawiającego). Czy jednak zawsze?

Prawo przewiduje przypadki, gdy dzierżawa przechodzi na inny podmiot lub ogólnie, można ją uznać za skuteczną wobec innego podmiotu. Taki skutek wywiera wpis praw z tytułu umowy dzierżawy w księdze wieczystej.

Opisany mechanizm bardzo często stosują firmy realizujące projekty fotowoltaiczne. Problem dla właściciela gruntu rolnego powstaje wtedy, gdy umowa dzierżawy zostaje rozwiązana lub wygasa, a były dzierżawca nie chce współpracować przy wykreśleniu wpisu w księdze wieczystej.

Możemy wpisać wszystko?

Wpis w księdze wieczystej daje przede wszystkim oczywistą korzyść – prawo jest ujawniane w publicznym rejestrze. Podmioty trzecie nie mogą w takim wypadku bronić się tym, że o istnieniu wpisanego prawa nie wiedziały. Z wpisem prawa do księgi wieczystej wiążą się konkretne domniemania prawne. Przede wszystkim domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza to, że wpisane do księgi wieczystej prawo uznaje się za istniejące, przysługujące podmiotowi oznaczonemu we wpisie, a jego treść uznaje się za zgodną z wpisem. Poza tym prawo takie uzyskuje pierwszeństwo wynikające z wpisu (czyli skuteczność przed innymi podmiotami). W przypadku sporu sądowego to na kwestionującym istnienie danego prawa ciąży obowiązek dowodowy wykazania, że faktycznie wygasło. Drugą stroną medalu jest domniemanie, na podstawie którego uznaje się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Powstaje pytanie, czy do księgi wieczystej może być wpisane jakiekolwiek prawo? Odpowiedź brzmi – nie. Może być wpisane wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie. Obowiązuje zasada zamkniętego katalogu praw, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej. Umowa dzierżawy mieści się w takim katalogu zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Bez tego nie ma obciążenia

Zagadnienie wpisu prawa do księgi wieczystej obejmuje nie tylko element materialny (czyli jakie prawo może być wpisane), ale również formalny (czyli w jakiej formie prawo musi być ustanowione, aby wpis był możliwy). Podstawą wpisu w księdze wieczystej musi być dokument sporządzony co najmniej w formie z podpisem notarialnie poświadczonym (chyba że przepis prawa wymaga dla powstania danego prawa bardziej rygorystyczną formę – np. akt notarialny). Poświadczenie podpisu to prosta czynność notarialna, w ramach której notariusz nie badając w ogóle treści dokumentu, potwierdza jedynie tożsamość osób na nim podpisanych.

Strony umowy muszą więc w obecności notariusza złożyć podpis pod dokumentem umowy. W innym przypadku nie ma możliwości poświadczenia notarialnego, chyba że osoba, która złożyła podpis bez obecności notariusza, następnie w obecności notariusza uzna ten podpis za swój. Poświadczenie notarialne umowy nie jest wymagane dla ważności umowy dzierżawy – właściciel gruntu rolnego nie ma więc obowiązku podpisania umowy w takiej formie. Z drugiej strony, jeżeli właściciel osobiście nie stawi się u notariusza, nie ma możliwości uznania, że umowa została zawarta z podpisem notarialnie poświadczonym. Dzierżawca samodzielnie nie może więc uzyskać takiego poświadczenia. Zachowanie formy z podpisami notarialnie poświadczonymi wymaga poświadczenia podpisów obu stron.

Jakie skutki wpisu?

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Oznacza to, że w przypadku gdyby po wpisie dzierżawy do księgi wieczystej inny podmiot również nabył podobne uprawnienie w stosunku do tej samej nieruchomości (co nie jest prawnie wyłączone), prawo wpisane do księgi wieczystej będzie miało pierwszeństwo. Takim podobnym prawem może być np. służebność. Teoretycznie prawo silniejsze od dzierżawy – jednak w tym przypadku ustępujące pierwszeństwa dzierżawie.

Dodatkowo ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej sprawia, że ten, kto nabywa następnie nieruchomość, czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia. Umowa dzierżawy jest skuteczna względem nabywcy. Jeżeli po wpisaniu roszczenia właściciel nieruchomości przeniesie własność nieruchomości na inną osobę, wówczas dzierżawca może powoływać się na skuteczność wpisu względem nabywcy. Tutaj istotna kwestia – w przypadku umowy dzierżawy z mocy samego Kodeksu cywilnego (czyli na odrębnej podstawie prawnej) dzierżawa przechodzi na nabywcę. Ta kodeksowa podstawa ma jeden ważny aspekt. Otóż nabywca nieruchomości może wypowiedzieć dzierżawę w przypadku, gdy jest ona zawarta na czas nieoznaczony. Nabywca nieruchomości rolnej nie może wypowiedzieć umowy dzierżawy tylko w przypadku, gdy dzierżawa jest zawarta na czas oznaczony, umowa ma datę pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. W doktrynie prawa uznaje się, że przepis kodeksowy jest przepisem szczególnym. Oznacza to, że regulacja wynikająca z ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie wyłącza wypowiedzenia umowy dzierżawy przez nabywcę gruntu (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej). Zawsze jednak wpis w księdze wieczystej rodzi wątpliwość i stanowi czynnik zniechęcający potencjalnych nabywców gruntu.

Tutaj jest potrzebna zgoda

Podstawowym dokumentem pozwalającym na wykreślenie z księgi wieczystej wpisu prawa z umowy dzierżawy jest zgoda dzierżawcy. Zgodnie z opisaną powyżej zasadą wpis w księdze wieczystej (w tym wykreślenie) może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.

W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy dzierżawy dzierżawca powinien przekazać wydzierżawiającemu oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie wpisanego na jego rzecz prawa wynikającego z dzierżawy gruntów, złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Niekiedy jednak uzyskanie takiego oświadczenia od dzierżawcy napotyka znaczne trudności. Dzieje się tak, gdy z dzierżawcą nie można nawiązać kontaktu, gdy dzierżawca bezpodstawnie uchyla się od złożenia oświadczenia, czy też – w przypadku gdy dzierżawcą jest spółka – nie ma osób uprawnionych do jej reprezentacji.

W takich sytuacjach właściciel gruntu może mieć problem z wykreśleniem wpisu obciążającego nieruchomość, co z kolei może rodzić dalsze problemy, np. ze sprzedażą takiego obciążonego gruntu.

Jak się zabezpieczyć?

Sprawdza się tutaj zasada, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Najprostszym rozwiązaniem może być brak zgody na wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej. W praktyce dzierżawcy (w szczególności firmy fotowoltaiczne) często domagają się jednak wpisania ich praw do księgi, ponieważ taki wpis stanowi dla nich gwarancję większej trwałości oraz skuteczności prawa dzierżawy wobec osób trzecich, o czym mowa była powyżej.

Jeśli więc dzierżawca nalega, by móc wpisać dzierżawę do księgi wieczystej, właściciel nieruchomości, podpisując umowę, powinien zabezpieczyć sobie możliwość skutecznego wykreślenia wpisu z księgi wieczystej, po rozwiązaniu stosunku dzierżawy. W tym celu korzysta się zwykle z dwóch środków prawnych.

Pierwszy z nich zakłada, że dzierżawca udziela wydzierżawiającemu (właścicielowi nieruchomości) pełnomocnictwa uprawniającego do wyrażenia w imieniu dzierżawcy zgody na wykreślenie wpisu z księgi. Pełnomocnictwo może określać przypadki, w jakich wydzierżawiający będzie mógł z niego skorzystać; może być też ograniczone terminem. Pełnomocnictwo, jak i sama zgoda, powinny być udzielone w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, ponieważ będą to dokumenty stanowiące podstawę wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.

Drugi środek polega na zastosowaniu konstrukcji złożenia dokumentu do depozytu notarialnego. Równocześnie z podpisaniem umowy dzierżawy dzierżawca powinien – w formie z podpisem notarialnie poświadczonym – złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Takie oświadczenie zostaje złożone na przechowanie u notariusza. Z przyjęcia dokumentu do depozytu notariusz sporządza protokół, w którym dzierżawca określa przypadki, w jakich dokument powinien zostać wydany wydzierżawiającemu. Zasadniczo przypadki te mogą być określone dowolnie, istotne jest jedynie to, by były one opisane dostatecznie precyzyjnie tak, by notariusz nie miał wątpliwości, kiedy i komu może wydać dokument. Najczęściej wskazuje się, że oświadczenie może być wydane wydzierżawiającemu, gdy okaże on notariuszowi dokument potwierdzający wypowiedzenie umowy wraz z dowodem doręczenia go dzierżawcy lub porozumienie stron o rozwiązaniu umowy. Możliwość odebrania dokumentu z depozytu może być też ograniczona terminem poprzez zastrzeżenie, że wydzierżawiający nie może otrzymać dokumentu przed oznaczoną datą.

Oba powyższe sposoby mogą stanowić skuteczne zabezpieczenie dla rolników wydzierżawiających grunty. Konstrukcja depozytu notarialnego ma jednak więcej zalet. Po pierwsze, zgoda zostaje udzielona już w momencie podpisania umowy dzierżawy. Po drugie, odebranie zgody od notariusza odbywa się bez udziału dzierżawcy – właściciel gruntu, o ile zachodzi przypadek określony w protokole, może w każdym momencie zwrócić się o wydanie mu dokumentu, a dzierżawca nie ma możliwości temu się sprzeciwić. Po trzecie, zgoda jest wyrażona osobiście przez dzierżawcę, co pozwala uniknąć ewentualnych wątpliwości, co do ważności i zakresu umocowania, które mogłyby się pojawić w razie udzielania zgody przez pełnomocnika.

Wyjście awaryjne

Co jednak w sytuacji, gdy umowa dzierżawy została zakończona, dzierżawca nie chce udzielić zgody na wykreślenie wpisu, a jednocześnie nie ustanowiono na taki wypadek żadnych zabezpieczeń? Czy właściciel gruntu ma możliwość wykreślenia wpisu księgi wieczystej? Co do zasady służy temu powództwo o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność polega na tym, że w księdze widnieje wpis o umowie dzierżawy, która została wypowiedziana lub w inny sposób rozwiązana. Właściciel gruntu kieruje wówczas pozew przeciwko dzierżawcy, a sąd rozstrzyga, jaka powinna być treść księgi wieczystej, to jest czy wobec przedstawionych okoliczności i dowodów zasadne jest wykreślenie wpisu dotyczącego dzierżawy. Mankamentem tego rozwiązania jest jego kosztowność oraz długotrwałość – postępowanie w dwóch instancjach może się bowiem toczyć nawet kilka lat.

Przed wszczęciem postępowania sądowego warto więc spróbować jeszcze jednego, mniej standardowego sposobu. Mianowicie złożyć wniosek o wykreślenie wpisu na podstawie jednostronnego oświadczenia wydzierżawiającego o wypowiedzeniu umowy. Ważne jest jednak to, by wypowiedzenie zostało dokonane prawidłowo pod kątem formalnym, jak i merytorycznym. Wypowiedzenie powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Należy je sporządzić w dwóch egzemplarzach, z czego jeden zostanie wysłany do dzierżawcy, a drugi zostanie załączony do wniosku wieczystoksięgowego. Do wniosku należy również dołączyć dowód doręczenia wypowiedzenia dzierżawcy, a także dokumenty (zwłaszcza urzędowe) potwierdzające zasadność wypowiedzenia, o ile wypowiedzenie zostało uzależnione od wystąpienia określonego przypadku. Przykładowo – w przypadku umów zawieranych z firmami fotowoltaicznymi prawo wypowiedzenia jest często uzależnione od nieuzyskania pozwolenia na budowę w danym terminie. Wówczas na potrzeby wypowiedzenia umowy warto uzyskać z zaświadczenie stwierdzające, że dzierżawca nie uzyskał pozwolenia na budowę.

Tak przygotowany komplet dokumentów może posłużyć jako podstawa wykreślenia prawa dzierżawy z księgi wieczystej, ponieważ sąd powinien badać jedynie to, czy czynność prawna objęta dołączonym do wniosku dokumentem, sporządzonym w przewidzianej przepisami prawa formie, spowodowała ustanie prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej, nawet pomimo braku formalnej zgody drugiej strony. W przypadku uznania przez sąd wieczystoksięgowy, że wykreślenie w opisanym wyżej trybie nie jest dopuszczalne, ostatecznie zawsze pozostaje możliwość wytoczenia powództwa o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik
Milena Gapska, aplikant radcowski
Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni Sp. k.