Legalna walka z suszą

Na ziemiach rolnych lub w ich pobliżu stosunkowo często występują zbiorniki wodne – naturalne lub sztuczne, utworzone przez człowieka. Charakterystycznym elementem wiejskiego krajobrazu są również rowy melioracyjne, które z jednej strony mogą służyć odwadnianiu pól, gromadzeniu nadmiernej ilości wody i odprowadzania jej do najbliższej rzeki lub zbiornika, a z drugiej – rozgraniczają sąsiadujące grunty (pełniąc rolę miedzy).

Zasady gospodarowania i utrzymywania wód powierzchniowych są ściśle regulowane przepisami prawa, które każdy rolnik mający dostęp do takich wód powinien znać.

Budowa stawu na działce

Jest rzeczą oczywistą, że rolnictwo, a w szczególności uprawa roślin, w tym zbóż wymaga odpowiednich ilości wody. Ze względu na coraz częstsze susze, rolnicy szukają sposobów na zatrzymanie i gromadzenie potrzebnej wody. Jednym z nich może być budowa zbiornika wodnego lub stawu, który mógłby służyć rozwojowi małej retencji wodnej, zapobiegać nadmiernemu odpływowi wód powierzchniowych oraz stanowić zabezpieczenie na wypadek suszy lub innych niekorzystnych zjawisk atmosferycznych.

Budowa zbiorników wodnych i stawów – jako obiektów budowlanych – podlega przepisom Prawa budowlanego. Zbiornik wodny jest także budowlą, w rozumieniu Prawa budowlanego. Co do zasady roboty budowlane prowadzi się na podstawie pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach – po dokonaniu zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych. Z dniem 19 września 2020 r. weszły w życie przepisy pozwalające na budowę zbiorników wodnych lub stawów na gruntach rolnych o określonej wielkości, w uproszczony sposób.

Aktualnie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m² i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych. Zbiorniki o wielkości i głębokości nieprzekraczających powyższych parametrów, mogą być budowane na ziemiach rolnych zasadniczo bez żadnych formalności (bez pozwolenia czy zgłoszenia). To samo dotyczy rozbudowy (przebudowy) już istniejącego stawu lub zbiornika. Nie oznacza to jednak, że budowa lub rozbudowa zbiorników lub stawów w ogóle nie podlega przepisom Prawa budowlanego – nadal należy stosować ogólne zasady dotyczące prowadzenia robót budowlanych oraz utrzymywania obiektów.

Zgłoszenia rozpoczęcia budowy wymaga natomiast budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni przekraczającej 1000 m² i nieprzekraczającej 5000 m² oraz głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych. W takim przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej może jednak zgłosić sprzeciw, a także nałożyć obowiązek pozwolenia na budowę np. gdy stwierdzi ryzyko pogorszenia stanu środowiska. Większe zbiorniki wodne lub stawy mogą być budowane tylko po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Z drugiej strony – jako że budowa zbiornika wodnego lub stawu stanowi gospodarowanie wodami – pewne wymogi stawia w tym zakresie Prawo wodne. Stawy – w myśl ustawy – uznawane są za urządzenia wodne. Wykonanie stawów, które nie są napełniane w ramach usług wodnych, ale wyłącznie wodami opadowymi lub roztopowymi, lub wodami gruntowymi o powierzchni nieprzekraczającej 5000 m² oraz głębokości nieprzekraczającej 3 m od naturalnej powierzchni terenu, co do zasady wymaga dokonania zgłoszenia wodnoprawnego. Dodatkowym warunkiem jest to, aby zasięg oddziaływania stawu nie wykraczał poza granice terenu, którego właścicielem jest inwestor, lub terenu znajdującego się w zasięgu oddziaływania, jeżeli inwestor posiada pisemną zgodę na budowę stawu właścicieli gruntów sąsiednich. Większe stawy wymagają natomiast uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Uzyskanie pozwolenia lub dokonanie zgłoszenia wodnoprawnego powinno nastąpić przed dokonaniem zgłoszenia budowlanego lub uzyskaniem pozwolenia na budowę (jeżeli będą wymagane).

Państwo ma prawo

Występowanie na nieruchomości wód stojących – jakkolwiek korzystne z punktu widzenia rolnictwa – może jednak wpływać na ograniczenie obrotu takim gruntem. Ustawa Prawo wodne ustanawia bowiem na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Ustawa nakazuje przepisy o śródlądowych wodach stojących stosować odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami. Zasadniczo więc, prawu pierwokupu nie powinna podlegać sprzedaż nieruchomości, na których znajdują się stawy retencyjne czy hodowlane. Problematyczne może być jednak ustalenie, czy pierwokup będzie występował w przypadku sprzedaży gruntów, na których znajdują się zbiorniki wodne inne niż stawy np. oczka wodne czy sadzawki. Przepisy nie pozwalają na sformułowanie jednoznacznych wniosków w tym zakresie, dlatego też każda taka sytuacja powinna być analizowana indywidualnie.

Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. Oznacza to, że umowa sprzedaży takiej nieruchomości powinna zostać zawarta jako warunkowa tj. z warunkiem w postaci nieskorzystania przez Skarb Państwa (starostę) z prawa pierwokupu. Na wykonanie prawa pierwokupu starosta ma miesiąc od dnia otrzymania przez starostę zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Po upływie tego terminu albo po otrzymaniu informacji o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, należy zawrzeć kolejną umowę, na podstawie której dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Jeśli jednak starosta skorzystałby z prawa pierwokupu, wówczas z chwilą złożenia stosownego oświadczenia w formie aktu notarialnego nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa. Nieruchomość nabywana jest przez Skarb Państwa za cenę określoną w warunkowej umowie sprzedaży.

Piotr Pawłowski, radca prawny

Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.

Fot. Dariusz Gozdowski

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 04/2022 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”