Susza zmniejsza popyt na ziemię

W Niemczech w ub.r. odnotowano spadek zainteresowania rolników udziałem w przetargach ograniczonych na zakup państwowych gruntów. Jak stwierdza w komunikacie kierownictwo BVVG, doprowadzi do sytuacji, w której spółka będzie zmuszona odstępować od przetargów ograniczonych na rzecz sprzedaży gruntów w ramach przetargów nieograniczonych.

Od 1992 r. państwowy zasób gruntów rolnych i leśnych na terenie wschodnich landów Niemiec (Brandenburgia, Meklemburgia-Pomorze Przednie, Saksonia, Saksonia-Anhalt i Turyngia) prywatyzowany jest przez nadzorowaną przez federalne ministerstwo finansów spółkę użytkowania i zarządu gruntami (Bodenverwertungs-und-Verwaltungs GmbH – BVVG). Obecnie, w odpowiedzi na wcześniejsze postulaty rolników, BVVG kontynuuje realizację nowej strategii prywatyzacji państwowych gruntów rolnych. Polega ona na odstąpieniu od stosowanej w przeszłości praktyki szybkiej wyprzedaży państwowego zasobu gruntów. Zgodnie z porozumieniem władz federalnych z władzami landów wschodnich, począwszy od 2016 r. BVVG zobowiązana została do corocznej sprzedaży nie więcej niż  ok. 10 tys. ha ziemi rolnej, przy jednoczesnym zmniejszeniu maksymalnego areału gruntów objętych jedną transakcją sprzedaży na nieograniczonych przetargach publicznych do 15 ha (wcześniej było to 25 ha). Realizacja tej strategii wraz z wydłużeniem okresu całkowitej sprzedaży państwowego zasobu gruntów do 2030 r. jest, według opinii kierownictwa BVVG, rozwiązaniem korzystnym dla niemieckich rolników. Mają oni bowiem więcej czasu na zgromadzenie niezbędnych środków finansowych na wykup państwowych gruntów bez zagrożenia dla płynności finansowej swoich gospodarstw.

***

Proces prywatyzacji gruntów rolnych we wschodnich landach Niemiec realizowany jest w odmienny sposób wobec czterech kategorii nabywców ziemi z zasobu BVVG. Pierwszy z nich polega na ogłaszaniu na stronie internetowej BVVG zaproszeń do udziału w publicznych przetargach nieograniczonych na zakup lub dzierżawę państwowych gruntów. Uczestnicy takich przetargów składają własne propozycje ceny nabycia lub dzierżawy gruntów, a oferujący najwyższą cenę wygrywa przetarg. Odmiennie traktowani są dzierżawcy gruntów rolnych od BVVG, posiadający umowy dzierżawy zawarte na okres co najmniej sześciu lat. Mogą oni nabywać dzierżawione grunty bez przetargu w ramach tzw. zakupu bezpośredniego. Areał zakupu bezpośredniego nie może jednak przekroczyć 450 ha (w landzie Saksonia-Anhalt 100 ha) oraz określonego udziału procentowego powierzchni gruntu własnego rolnika w całkowitej powierzchni użytkowanych przez niego gruntów. Zakup bezpośredni może nastąpić w trakcie trwania dotychczasowej dzierżawy lub dzierżawca może zawrzeć nową umowę dzierżawy na cztery lata i w tym czasie dokonać bezpośredniego zakupu gruntu. Dzierżawca może również zawrzeć nową umowę dzierżawy na okres dłuższy – wynoszący dziewięć lat, jednakże przy rezygnacji z bezpośredniego zakupu dzierżawionego gruntu. Jeśli dzierżawca nie wykupi gruntu w czteroletnim okresie dzierżawy lub upłynie okres dzierżawy dziewięcioletniej, to ziemia wraca do BVVG. W razie wystawienia tego gruntu lub jego części przez BVVG na sprzedaż lub dzierżawę w nieograniczonym przetargu publicznym jego były dzierżawca może wziąć udział w takim przetargu.

Wartość gruntów sprzedawanych w drodze zakupu bezpośredniego wyliczana jest według cen kalkulowanych w ramach wdrożonego w BVVG systemu porównawczej wyceny wartości gruntów (VPS). Podstawę wyliczenia takich cen stanowi zbiór cen osiągniętych we wcześniejszych transakcjach sprzedaży gruntów przez BVVG. Ceny gruntów obliczane w systemie VPS stosowane są przez BVVG za zgodą Komisji Europejskiej, która uznała, że przy ich użyciu nie jest świadczona pomoc publiczna dla nabywców gruntów. 

Z preferencji w pozyskaniu państwowych gruntów rolnych korzystają ponadto użytkownicy gospodarstw ekologicznych, młodzi rolnicy, a także prowadzący gospodarstwa o pracochłonnych kierunkach produkcji. Mają oni bowiem prawo uczestnictwa w przetargach ograniczonych na zakup lub dzierżawę państwowych gruntów rolnych. Do gospodarstw pracochłonnych zaliczane są gospodarstwa ogrodnicze i gospodarstwa z wysoką obsadą zwierząt gospodarskich (powyżej 0,5 DJP na ha użytków rolnych). Ogólna powierzchnia gruntów sprzedanych i wydzierżawionych w ramach przetargów ograniczonych nie może jednak stanowić więcej niż 30 proc. całej powierzchni gruntów powracających z zakończonych dzierżaw.

Ostatnią grupą beneficjentów prywatyzacji są byli właściciele, którzy utracili swoje nieruchomości w wyniku przemian społeczno-politycznych. Obecnie do zwrotu utraconych gruntów uprawnieni są jedynie byli właściciele (lub ich spadkobiercy) nieruchomości wywłaszczonych w Niemczech w latach 1933-1945 i 1949-1989. Natomiast zgodnie z traktatem o unifikacji Niemiec z 31 sierpnia 1990 r., nie podlegają zwrotowi grunty rolne i leśne utracone  w wyniku reformy rolnej przeprowadzonej w byłej NRD w latach 1945-1949. Właściciele takich gruntów na mocy ustawy o rekompensatach i odszkodowaniach (Entschädigungs und Ausgleichsleistungsgesetz – EALG) mogli w latach 1996-2009 nabywać grunty rolne i leśne od BVVG z 35-procentową obniżką ich rynkowej ceny. Sprzedaż gruntów w ramach EALG została zakończona w 2009 r., ale byli właściciele gruntów, których uprawnione roszczenia nadal nie zostały dotychczas zaspokojone mogą nabywać jeszcze grunty od BVVG na mocy ustawy o zmianach w nabywaniu gruntów (2. Flächenerwerbsänderungsgesetz – 2. FlErwÄndG). Zgodnie z obowiązującymi przepisami takie nieruchomości sprzedawane są po cenach niższych od cen rynkowych. Przyjęcie takich cen dla tej kategorii byłych właścicieli gruntów jest traktowane jako „zadośćuczynienie za doznane krzywdy” i w sensie prawnym nie jest uznawane za świadczenie pomocy publicznej wymagające notyfikacji Komisji Europejskiej.

***

W 2018 r. BVVG sprzedała 7700 ha gruntów rolnych, w tym 600 ha byłym właścicielom w ramach ustawy 2. FlErwÄndG. Na przetargach nieograniczonych sprzedano 4600 ha, na przetargach ograniczonych 1600 ha, a w ramach sprzedaży bezpośredniej 900 ha. Średnia powierzchnia działki sprzedanej na przetargach nieograniczonych wyniosła 5,6 ha. Największe areały sprzedane zostały w Meklemburgii-Pomorzu Przednim (2600 ha) i Saksonii-Anhalt (2050 ha), a najmniejsze w Turyngii (400 ha) i Saksonii (700 ha). Średnia cena sprzedanego gruntu rolnego wyniosła 20 195 euro/ha (o 3,5 proc. więcej niż w 2017 r.). Najwyższą cenę uzyskano w Saksonii-Anhalt (24 253 euro/ha) i Meklemburgii-Pomorze Przednie (23 389 euro/ha), a najniższą w Brandenburgii (13 857 euro/ha) i Saksonii (15 618 euro/ha). W 2018 r. BVVG sprzedała również 1300 ha lasów, które tradycyjnie w większości (850 ha) sprzedane zostały na mocy ustawy 2. FlErwÄndG. Średnia wielkość sprzedanej działki leśnej wyniosła 11 ha.

Według stanu  na 31 grudnia 2018 r. ogólna powierzchnia gruntów rolnych wydzierżawionych przez BVVG wyniosła 117 000 ha, z czego najwięcej gruntów w dzierżawie było w landzie Meklemburgia-Pomorze Przednie (40 800 ha) i w Brandenburgii (38 300 ha). W 2018 r. w trakcie przetargów nieograniczonych wydzierżawiono 7300 ha gruntów rolnych. Kolejne 2200 ha wydzierżawili bez przetargu dzierżawcy posiadający uprawnienia do  nabycia gruntu w ramach zakupu bezpośredniego. Średnia wysokość czynszu dla wszystkich kontynuowanych umów dzierżawy w 2018 r. wyniosła 430 euro/ha (o 1,4 proc. więcej niż w 2017 r.). Najwyższy średni czynsz płacono w Saksonii-Anhalt (580 euro/ha) i Meklemburgii-Pomorze Przednie (457 euro/ha), a najniższy w Brandenburgii (313 euro/ha) i Turyngii (382 euro/ha).

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 07/2019 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”

dr inż. Andrzej Zadura

Fot. Jarosław Pruss