Ważny krok w dobrą stronę

Koniec z dyskryminowaniem dzierżawców, jeżeli chodzi o formę prowadzonej działalności. Zgodnie z najnowszym zarządzeniem dyrektora generalnego KOWR w sprawie „wykonywania umowy dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa” umowy będą przedłużane dla wszystkich dzierżawców od 10 do 20 lat.

Z dokumentu podpisanego przez Tomasza Ciodyka, zastępcę dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wynika, że umowa dzierżawy może być przedłużona na okres od 10 do 20 lat (z uwzględnieniem okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy). „Przedłużanie umów na wskazane wyżej okresy stanowić powinno generalną zasadę przy rozpatrywaniu przez KOWR wniosków dzierżawców. Okres maksymalny lub zbliżony do niego należy stosować w przypadku prowadzenia przez dzierżawcę produkcji zwierzęcej. Mając na uwadze specyfikę działalności rolniczej i szereg występujących uwarunkowań formalnoprawnych, gospodarczych i organizacyjnych przedłużenie umowy może nastąpić zarówno na krótszy, jak i na dłuższy okres” – czytamy w zarządzeniu nr 104/2023/Z.

Oto nowe zasady

Przedłużenie umowy dzierżawy na okres krótszy niż do 10 lat może mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy: 1) nieruchomość ma przeznaczenie nierolne, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub planu ogólnego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, miejscowego planu rewitalizacji lub miejscowego planu odbudowy; 2) nieruchomość położona jest w granicach administracyjnych miasta; 3) dzierżawca wnioskuje o okres przedłużenia umowy krótszy niż do 10 lat.

Przedłużenie umowy dzierżawy na okres dłuższy niż do 20 lat może mieć miejsce w przypadku, gdy: 1) dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, czy też nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości (w tym także ośrodek gospodarczy, z rozłożeniem zapłaty ceny sprzedaży na raty lub z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu – natomiast przedłużenie umowy dzierżawy, ze względu na poniesione koszty, jest niezbędne do zachowania stabilności gospodarowania oraz płynności finansowej dzierżawcy; 2) dzierżawca rozpoczął inwestycje na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej w oparciu o środki finansowe pochodzące m.in. z programu pomocowego lub kredytu bankowego, którego termin spłaty wykracza poza okres dzierżawy – dotyczy to inwestycji realizowanych na gruntach własnych dzierżawcy, a grunty dzierżawione ujęte zostały w biznesplanie lub innej ekspertyzie, opracowanych na potrzeby banku finansującego; 3) przedmiotem dzierżawy są obiekty stawowe lub też grunty, na których znajdują się plantacje roślin wieloletnich; 4) jest to związane z udziałem dzierżawcy w programie pomocowym i koniecznością spełnienia wymagań w nim określonych; 5) przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wielkość zatrudnienia, zwierzęcy profil produkcji).

Zapotrzebowanie na grunty

W zarządzeniu zawarto stwierdzenie, że KOWR przed przedstawieniem warunków dalszej dzierżawy powinien dokonać „analizy aktualnej sytuacji dzierżawcy”. W stosunku do umów dzierżawy, z których dokonano wyłączenia co najmniej 30 proc. powierzchni (licząc od powierzchni pierwotnie wydzierżawionej) na podstawie ustawy z 16 września 2011 r. (tj. gruntów stanowiących 30 proc. powierzchni użytków lub na podstawie postanowień umownych lub w momencie, kiedy umowa była przedłużana – co do zasady przy przedłużaniu umowy nie dokonuje się wyłączenia z przedmiotu dzierżawy kolejnej powierzchni nieruchomości.

„W szczególnie uzasadnionych przypadkach, np. zapotrzebowania na grunty rolne zgłaszanego przez rolników indywidualnych i braku w Zasobie wolnych gruntów na terenie gminy, gdzie położona jest nieruchomość stanowiąca przedmiot przedłużanej umowy dzierżawy lub na terenie gmin graniczących, które mogą być użytkowane rolniczo – KOWR może zaproponować dzierżawcy dodatkowe wyłączenie gruntów o powierzchni do 10 proc. powierzchni użytków rolnych znajdujących się aktualnie w dzierżawie, z tym że łączna powierzchnia gruntów planowanych do wyłączenia oraz gruntów już wyłączonych z umowy dzierżawy nie może przekroczyć 50 proc. powierzchni pierwotnie wydzierżawionej. Jeżeli dodatkowe wyłączenie gruntów nie następuje w momencie przedłużenia umowy dzierżawy, to możliwość wyłączenia gruntów w trakcie jej trwania powinna być wprowadzona do umowy dzierżawy” – napisano w zmienionym zarządzeniu.

Zastrzega się, że podejmując decyzję o wyłączeniu z umowy dzierżawy gruntów przekraczających 30 proc. powierzchni pierwotnie wydzierżawionej należy mieć na uwadze „wszelkie uwarunkowania związane z produkcją rolniczą prowadzoną przez dzierżawcę, w szczególności jej rodzaj, zakres, wielkość i funkcjonalność bazy budynkowej oraz areał gruntów niezbędny do jej racjonalnego wykorzystania”. Urzędnicy muszą wziąć pod uwagę zapotrzebowanie na grunty stanowiące zaplecze bazy paszowej i/lub wykorzystywane do utylizacji gnojowicy, a także wielkość zatrudnienia. „W ramach analizy przedmiotowych zagadnień należy uwzględniać powierzchnię gruntów pozostających aktualnie w dzierżawie i nabytych wcześniej przez dzierżawcę z tej umowy” – czytamy w dokumencie.

„Wyłączanie gruntów z umowy dzierżawy powinno następować sukcesywnie i przeprowadzane powinno być po zbiorach, w zależności od zgłaszanego zapotrzebowania. Z dniem faktycznego wyłączenia gruntów z przedmiotu dzierżawy, które powinno nastąpić protokołem zdawczo-odbiorczym, należy uaktualnić umowę dzierżawy w drodze stosownego aneksu, zmieniającego m.in. powierzchnię i wysokość czynszu” – wynika z treści zarządzenia.

Diametralne zmiany

Temat zarządzenia był dyskutowany podczas kolejnego spotkania „Obiad z pracodawcami rolnymi”, które zorganizowano 4 października w pałacu w Kobylnikach k. Kruszwicy (woj. kujawsko-pomorskie). Organizatorem wydarzenia był Związek Pracodawców – Dzierżawców i Właścicieli Rolnych w Bydgoszczy. Tomasz Ciodyk, zastępca dyrektora generalnego KOWR, który przyjechał do Kobylnik, wyjaśnił, że zmiany w zarządzeniu były konieczne, ponieważ w ostatnich latach wokół przedłużenia umów dzierżawy „było duże zamieszanie”, a on uważa, że „trzeba tworzyć trwałe fundamenty do prowadzenia działalności rolniczej i nie zmieniać co pewien czas zasad gry”. Ciodyk zasygnalizował, że prowadzenie produkcji zwierzęcej uzasadnia przedłużenie umowy na okres od 15 do 20 lat. Dodał, że nowe zarządzenie nikogo nie faworyzuje: – Równo traktujemy wszystkich dzierżawców. Nie będzie polskiego rolnictwa bez dużych i małych gospodarstw jednocześnie po obu stronach biegunów, które często kooperują, współpracują i żyją w symbiozie.

Jego zdaniem akcja rozparcelowania wszystkich dużych gospodarstw i przekazania ziemi gospodarstwom rodzinnym jest „po prostu nie do przeprowadzenia i gospodarczo byłaby szkodliwa”. Wracając do zarządzenia, stwierdził, że zapisy gwarantują dobre warunki dla wszystkich dzierżawców biorąc pod uwagę „horyzont gospodarczy na co najmniej 10 lat”. Zastępca dyrektora generalnego KOWR wyraził nadzieję, że oddziały terenowe będą stosować dłuższe okresy przedłużenia umów. Jednocześnie zauważył, że są możliwości przedłużenia umów na ponad 20 lat, ale to „wyjątkowe sytuacje”, które wymagają indywidualnych decyzji.

Tomasz Ciodyk zapewnił, że centrala KOWR „dyscyplinuje oddziały terenowe, żeby nie stosowały krótkich okresów”. Takie ruchy są możliwe jedynie w przypadkach, kiedy są to grunty przeznaczone w planie na cele pozarolnicze.

Robili, co chcieli

Komentując sytuację, gdy dyrektorzy oddziałów terenowych KOWR przy przedłużaniu umów domagali się wyłączeń sięgających nawet 30-40 proc. dzierżawionych gruntów (od tego uzależniali pozytywną decyzję na resztę ziemi) dyrektor Ciodyk przyznał, że była to „całkowicie wolna amerykanka”. Zdaniem urzędnika „dyrektorzy oddziałów terenowych działali, jak chcieli”. Funkcjonowali na podstawie „trudnej ustawy, wątpliwej, z 2011 r.”.

Jedni uważali, że jeżeli wyłączono 30-40 proc., to dzierżawca już więcej nie powinien. Wtedy rolnicy indywidualni, izby rolnicze skarżyły się, że „rolnicy nie mają ziemi”. Twierdzono, że jeżeli „jest tyle gospodarstw dookoła” oraz że rolnik, który wyłączył, „i tak ma dużo”, były pokusy, żeby mu „coś uszczknąć, zasilić okoliczne gospodarstwa”.

Ustawa mówi o tym, że można wyłączyć od 30 do 50 proc. gruntów. Ciodyk zauważył, że to są trudne warunki dla dużych gospodarstw dzierżawionych, bo one w całej historii tracą nieraz połowę ziemi. Tam też jest produkcja zwierzęca, są ludzie zatrudnieni, są inwestycje. W zarządzeniu są „wentyle bezpieczeństwa”, że przy dodatkowych wyłączeniach badana jest liczba zwierząt, obsada pracowników, potrzeby gruntów na produkcję zwierzęcą. Analizowane jest wszystko, co się łączy z działalnością rolniczą, gdzie w grę „wchodzi kwestia powierzchni gruntów i areał gruntów w gospodarstwie”.

Ciodyk zapewnił, że KOWR nie chce „rozwalać gospodarstw towarowych”, bo na tych podmiotach „żyją często zakłady przetwórcze, żyją mleczarnie, żyją zakłady mięsne, żyje przetwórstwo rolno-spożywcze”.

Krzysztof Zacharuk

fot. Łukasz Gapa

Artykuł ukazał się w wydaniu 11/2024 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”