Więcej pytań niż odpowiedzi

Jednym z najczęściej spotykanych typów inwestycji budowlanych na terenach wiejskich jest zabudowa zagrodowa. Realizowana jest ona na tzw. działkach siedliskowych, czyli gruntach rolnych. Zabudowa zagrodowa jest funkcjonalnie i organizacyjnie związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

W związku z tym stawianie budynków zagrodowych nie wymaga odrolnienia gruntu. Dodatkowo, budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej nie wymaga pozwolenia na budowę. Mimo wielu ułatwień związanych z realizacją zabudowy zagrodowej, w praktyce pojawiają się trudności z jej zdefiniowaniem oraz ustaleniem, czy stanowi nieruchomość rolną, a w konsekwencji – czy podlega licznym ograniczeniom związanym z obrotem takimi nieruchomościami.

Zagrodowa, czyli jaka?

Przepisy ustawowe nie zawierają definicji „zabudowy zagrodowej”, aczkolwiek operują takim pojęciem. Definicja zabudowy zagrodowej znajduje się natomiast w rozporządzeniu dotyczącym warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Zgodnie z nią, za taką uważa się w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. W orzecznictwie wskazuje się natomiast, że zabudowa zagrodowa to zespół zabudowań na terenie wiejskim lub podmiejskim składający się z domu mieszkalnego i budynków gospodarczych zlokalizowanych na działce siedliskowej, w obrębie jednego podwórza, powiązany z gospodarstwem rolnym. Podstawę zabudowy zagrodowej stanowi jednak budynek mieszkalny, który powinien powstać w pierwszym etapie. Kolejne budynki gospodarcze i inwentarskie stanowią bowiem wyłącznie uzupełnienie istniejącej już zabudowy.

Dopuszczalność realizacji na działce siedliskowej zabudowy zagrodowej uzależniona jest od treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Plan miejscowy powinien przewidywać możliwość zabudowania gruntu rolnego. Niekiedy w planach wprost określa się grunty jako tereny przeznaczone pod zabudowę zagrodową. Jeśli plan całkowicie wyłącza zabudowę gruntów rolnych, nie jest możliwe zrealizowanie zabudowy zagrodowej, mimo jej służebnej roli wobec gospodarstwa rolnego. Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zasadniczo wydanie takiej decyzji dla zabudowy zagrodowej jest możliwe po spełnieniu takich wymogów, jak dla każdej innej inwestycji. Wyjątek przewidziano dla zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W takim wypadku nie musi zostać spełniony tzw. wymóg dobrego sąsiedztwa, polegający na dostosowaniu cech i parametrów nowej zabudowy do już istniejących obiektów.

Jako że zabudowa zagrodowa stanowi część gospodarstwa rolnego, a jej głównym celem jest wspieranie produkcji rolnej, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę może ubiegać się wyłącznie osoba posiadająca status rolnika indywidualnego.

Rolna czy nierolna?

Ustalenie charakteru nieruchomości, na której znajduje się zabudowa zagrodowa nastręcza wiele trudności. Kwestia ta jest w różnych aktach prawnych ujmowana niejednolicie. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej stanowią grunty rolne. Oznacza to, że istnienie zabudowy nie pozbawia gruntu rolnego takiego charakteru, o ile zabudowa (w tym budynek mieszkalny) wchodzi w skład gospodarstwa. Z takiego unormowania wynika jeszcze jedna korzyść. Mianowicie, realizacja zabudowy zagrodowej nie wymaga tzw. odrolnienia gruntu, czyli uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Prawidłowe zakwalifikowanie nieruchomości, na której znajduje się zabudowa zagrodowa, ma ogromne znaczenie dla ustalenia, czy podlega ona ograniczeniom w obrocie wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepisom ustawy podlegają bowiem nieruchomości rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem tych, które położone są na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne. Powstaje zatem pytanie, czy przeznaczenie danego terenu pod zabudowę zagrodową uznaje się za przeznaczenie na cele nierolne. 

Zgodnie ze Wspólnym Stanowiskiem Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, KOWR oraz Krajowej Rady Notarialnej, nieruchomością rolną niepodlegającą przepisom ustawy jest nieruchomość „która w planie miejscowym w całości ma przeznaczenie nierolne,  np. zabudowa zagrodowa”. Z powyższego można wysnuć kilka wniosków. Po pierwsze, teren przeznaczony w planie miejscowym pod zabudowę zagrodową nie jest terenem przeznaczonym na cele rolne. Po drugie, jeżeli działka siedliskowa, na której znajduje się lub – zgodnie z planem miejscowym może zostać zrealizowana – zabudowa zagrodowa, stanowi odrębną od gruntów uprawnych nieruchomość (z osobną księgą wieczystą), to nie stosuje się do niej przepisów ukur. Po trzecie, jeśli tylko część nieruchomości jest przeznaczona na cele nierolne (np. część pod zabudowę zagrodową, a część pod pola uprawne), to obrót całą taką nieruchomością podlega ograniczeniom wynikającym z ukur.

Piotr Pawłowski – partner, radca prawny

Milena Gapska –aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. p.

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 10/2021 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”