Właściwe zabezpieczenie wierzytelności

W obrocie rolniczym często spotykamy się z różnorodnymi formami zabezpieczenia kontraktów. Zabezpieczają się także rolnicy, którzy podejmują stosunki gospodarcze z innymi rolnikami. Powszechnie spotykanym zabezpieczeniem jest na pewno hipoteka.

Popularność tej formy zabezpieczenia wiąże się z tym, że najczęściej nieruchomość stanowi najcenniejszy składnik majątku rolnika. Obiegowa opinia jest taka, że hipoteka to bardzo korzystne i pewne zabezpieczenie. Praktyka pokazuje jednak, że niejednokrotnie zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości rolnej nie jest wystarczające lub zawiera takie błędy, które dyskwalifikują je jako skuteczny środek egzekucji. Co zrobić, aby tego uniknąć?

Bez żadnych ograniczeń

W pierwszej kolejności należy zadać sobie pytanie, czy ustanowienie hipoteki na gruncie rolnym znajduje jakieś szczególne ograniczenia w przepisach. Odpowiedź na to pytanie jest przecząca. Grunt rolny, tak jak każdy inny może być obciążony hipoteką, na zasadach ogólnych. Tutaj trzeba jednak wspomnieć, że przez pewien czas w polskim prawie obowiązywał przepis, który wskazywał, że hipoteka na gruncie rolnym nie mogła przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej należało dołączyć, zgodnie z tym przepisem, operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten – jak się wydaje słusznie – został jednak uchylony z dniem 16 sierpnia 2016 roku, po zaledwie kilku miesiącach obowiązywania. Aktualnie grunt rolny może  być obciążany hipoteką – umowną lub przymusową – na zasadach ogólnych.

Jaka kwota hipoteki?

Zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości ustala się do określonej sumy pieniężnej. To bardzo istotny przepis. Drugim ważnym przepisem jest ten, który mówi o tym, że hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Hipoteka może więc zabezpieczać nie tylko należność główną wynikającą z umowy – np. kwotę pożyczki, wartość dostarczonego zboża – ale także wszelkie kwoty oboczne. Istotne są w szczególności odsetki i koszty postępowania. Tutaj musimy jednak zadbać o wypisanie tych wszystkich dodatkowych należności w dokumencie stanowiącym podstawę ustanowienia hipoteki – czyli w akcie notarialnym. Wszystkie należności, które będą możliwe do zaspokojenia z hipoteki, powinny być szczegółowo rozpisane w akcie ustanowienia hipoteki. W praktyce to sprawia problemy i nie jest należycie zabezpieczane. Jest tak tym bardziej dlatego, że dla ustanowienia hipoteki wystarczające jest jednostronne oświadczenie właściciela gruntu. Często nie przesyła on projektu aktu notarialnego osobie zabezpieczanej, a osoba ta nie ma możliwości weryfikacji zakresu zabezpieczenia. Z drugiej strony podmiot zabezpieczający się hipoteką nie jest świadomy, że istnieje w ogóle taka potrzeba. Należy więc pamiętać, aby przed ustanowieniem hipoteki wnikliwie zapoznać się z projektem aktu notarialnego i ewentualnie uzupełnić go o wszystkie możliwe należności, które mogą wyniknąć z określonego stosunku prawnego. Notariusz zadba bowiem o to, aby ustanowić skuteczną i prawnie ważną hipotekę, ale nie reprezentuje interesów finansowych osoby uprawnionej z tytułu hipoteki, a więc „z urzędu” nie będzie negocjował jak najkorzystniejszego zakresu zabezpieczenia. Jeżeli nie uwzględnimy danego kosztu lub należności ubocznej w treści hipoteki, to nie będziemy mogli dochodzić jej zabezpieczenia ze sprzedaży nieruchomości.

Zasada pierwszeństwa

Zakres zabezpieczenia w przypadku hipoteki jest istotny, ale najważniejszy wydaje się sam przedmiot zabezpieczenia, czyli obciążana nieruchomość. Oczywiście najlepiej, aby była to nieruchomość jak najcenniejsza, a najlepiej łatwo zbywalna.

Jakie okoliczności powinny nas skłonić do zastanowienia? Przede wszystkim inne obciążenia hipoteczne istniejące na nieruchomości. Trzeba pamiętać w przypadku ograniczonych praw rzeczowych – czyli np. hipoteki – obowiązuje zasada pierwszeństwa. Pierwszeństwo w zaspokojeniu z przedmiotu hipoteki ma co do zasady wierzyciel z „wyższą” hipoteką. Wyższa hipoteka to taka, która ma wyższy numer hipoteczny (który można ustalić uzyskując wgląd do księgi wieczystej). Czasami zdarzają się oczywiście tzw. puste hipoteki, to znaczy hipoteki zabezpieczające wierzytelności już spłacone, albo spłacone w dużej części. Np. na nieruchomości może być wpisana hipoteka na 1 mln zł, zabezpieczająca pożyczkę, spłaconą już w 90 proc. W takiej sytuacji powinniśmy jednak żądać od właściciela zaświadczenia o tego innego wierzyciela hipotecznego, z którego będzie wynikać wysokość zadłużenia.

Przed ustanowieniem hipoteki na naszą rzecz musimy także ustalić, czy nieruchomość nie jest obciążona innymi prawami, które w praktyce będą powodowały komplikacje. W szczególności chodzi o wszelkiego rodzaju służebności, wpisane przed hipoteką. Tytułem przykładu, nieruchomość obciążona służebnością mieszkania (co często zdarza się w warunkach wiejskich) w praktyce będzie niezbywalna, ponieważ nikt nie będzie chciał kupić takiej nieruchomości. Służebność mieszkania, jeżeli była wpisana przed hipoteką, może bowiem nie wygasać z chwilą sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Podobna uwaga dotyczy obciążającego nieruchomość prawa dożywocia.

###

Hipoteka, mimo że jest bardzo skutecznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności, zwłaszcza tych o dużej wartości, nie jest środkiem doskonałym i zwykle wymaga podjęcia dodatkowych działań, aby uzyskać zaspokojenie należności. Podstawowe znaczenie ma sama treść oświadczenia o ustanowieniu hipoteki oraz precyzyjne określenie wierzytelności, jakie ma zabezpieczać. Dodatkowo trzeba pamiętać, że aby móc prowadzić egzekucję z nieruchomości, trzeba dysponować tytułem wykonawczym – najlepiej w postaci aktu notarialnego obejmującego oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji. Warto także pilnować terminu przedawnienia wierzytelności, bo choć hipoteka pozwala na egzekwowanie wierzytelności przedawnionych, to nie dotyczy to świadczeń ubocznych. Jest to dość poważny mankament, bo niekiedy wierzyciele liczą na zrekompensowanie sobie odsetkami długiego oczekiwania na uregulowanie należności.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik

Milena Gapska, aplikant radcowski

Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.

Fot. Krzysztof Zacharuk

Cały tekst można przeczytać w wydaniu 08/2022 miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”