Ziemia wciąż w cenie. Coraz wyższej

Rynek ziemi rolnej w Polsce w ostatnich latach przechodzi dynamiczne zmiany. Rosnące ceny gruntów i zmiany legislacyjne znacząco utrudniły zakup oraz dzierżawę ziemi. Pokazują to dane GUS, potwierdzają eksperci i rolnicy. Jak wygląda aktualnie sytuacja na rynku nieruchomości rolnych i czy jest w najbliższej przyszłości szansa, że będzie lepiej?

W ostatnich latach w Polsce rolnicy borykali się z licznymi trudnościami, ograniczającymi zakup i dzierżawę ziemi. Złożyły się na to m.in.: wysokie ceny gruntów, konkurencja inwestorów w ich zakupie, biurokracja i restrykcyjne przepisy prawne.

Sporym utrudnieniem są ograniczona podaż ziemi i brak stabilności w dzierżawie, przez co podejmowanie długofalowych planów rozwoju gospodarstwa może okazać się bardzo ryzykownym posunięciem.

Zasób strategiczny

 – Ziemia to zasób uniwersalny, ale i strategiczny, bez którego działalność rolnicza nie jest możliwa. Aktualnie w Polsce około 99 proc. gospodarstw to indywidualne gospodarstwa rolne. We władaniu tej grupy jest ponad 95 proc. ziemi. Co za tym idzie, sytuacja na rynku ziemi rolnej zależy od tego, co się dzieje w tych gospodarstwach, a głównie  od tempa ich likwidacji. Co prawda ona postępuje i będzie postępować, ale nie tak szybko, jakby się wielu mogło spodziewać. W omawianym okresie 10 lat przed  2023 r.  195 tys. gospodarstw zostało zlikwidowanych  – podkreślała dr inż. Bożena Karwat-Woźniak z Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej – Państwowego Instytutu Badawczego podczas seminarium „Rynek Ziemi Rolniczej 2023”, zorganizowanego przez IERiGŻ 20 grudnia br. w Warszawie.

Konflikty społeczne

Aktualnie w krajowych przepisach obowiązuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Reguluje ona zasady dzierżawy i sprzedaży ziemi należącej do Skarbu Państwa, jednak priorytet w dostępie do tych gruntów mają rolnicy indywidualni.

Warto w tym miejscu podkreślić, że aktualnie największe gospodarstwa rolne w Polsce bardzo często wyrosły na byłych PGR-ach i funkcjonują nie jako rolnicy indywidualni, a w formie spółek. Są więc inaczej traktowane przez obowiązujące przepisy prawne. A zazwyczaj to właśnie one dzierżawią ogromne połacie ziemi, co też budzi spore kontrowersje wśród lokalnych rolników, chcących powiększać swoje gospodarstwa. Co więcej, ustawa ta ogranicza możliwość sprzedaży państwowej ziemi osobom prawnym, takim jak spółki czy fundacje. Efekt? Duże gospodarstwa rolne, które chciałyby się rozwijać, napotykają spore bariery w dostępie do ziemi.

Dzierżawa prywatna nieuregulowana

W przypadku dzierżawy gruntów prywatnych rolnicy również napotykają sporo trudności. Kluczowym problemem jest tu brak konkretnych regulacji prawnych oraz ceny. Do tego dochodzą problemy z prawem pierwokupu dla dzierżawców, którzy nie spełnili określonych warunków (umowa dzierżawy w formie pisemnej z datą pewną, wykonywanie dzierżawy co najmniej przez 3 lata oraz nabywanie nieruchomości rolnej, która ma wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy).

Kluczowy jest tu brak stabilnych odrębnych przepisów regulujących tę formę użytkowania gruntów. To z kolei powoduje sporą i jak najbardziej uzasadnioną niepewność wśród rolników. Podczas grudniowego seminarium IERiGŻ w Warszawie był to temat często poruszany, szczególnie w drugiej części – podczas debaty ekspertów.

Jak twierdzi Mariusz Drozdowski, zastępca dyrektora Departamentu Nieruchomości i Infrastruktury Wsi w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi, resort pracuje aktualnie nad ustawą o dzierżawie rolniczej, mającą na celu promowanie długoterminowych umów i zapewnienie stabilności gospodarstwom rolnym.

Ograniczony obrót ziemią

Wprowadzenie w 2016 r. przepisów dotyczących obrotu ziemią rolną miało na celu ochronę polskich gospodarstw rodzinnych. Regulacje te wpłynęły co prawda na ograniczenie możliwości zakupu ziemi przez podmioty zagraniczne i spekulantów – spełniły więc swoje główne założenia. Ale w pewien sposób odbiły się też rykoszetem na tych, których miały chronić  – utrudniają bowiem nabycie ziemi przez krajowych rolników, co wpływa na dynamikę rynku nieruchomości rolnych.

– Wracając do ustawy z 2011 r. o dzierżawie, w wielu aspektach jest ona niezgodna z konstytucją i powinna jak najszybciej wylądować w koszu. Trafiła ona już do Trybunału Konstytucyjnego, który do tej pory nie zdążył tego wniosku rozpatrzyć – podkreślał Leszek Wojciechowski, członek Rady Polskiej Federacji Rolnej, prezes Dolnośląskiego Związku Dzierżawców i Właścicieli Rolnych we Wrocławiu.  – Po drugie, nie powinno być ograniczeń w obrocie ziemią, tak  aby rolnik mógł sprzedać tę ziemię komu chce, osobom fizycznym z tej gminy, gmin graniczących, jak i z całej Polski, wykluczając z tego może cudzoziemców. Bo jaka jest różnica między rolnikiem indywidualnym a właścicielem dużego przedsiębiorstwa, spółki, który również jest rolnikiem? Powinny być też zniesione ograniczenia dotyczące możliwości sprzedania 300 ha. Są one nieprzystające do realiów. Na pewno nie jest to dobre pod względem ekonomicznym i konkurowania z zagranicą – zauważył.

Na jakim poziomie plasują się ceny ziemi? Więcej informacji w styczniowym wydaniu miesięcznika „Przedsiębiorca Rolny”.

Renata Struzik

fot. Dariusz Kucman